Vente immobilière et champignons lignivores : une décision qui change la donne

Vente immobilière et sécurité juridique vont de pair. Pourtant, tous les risques affectant un bien ne produisent pas les mêmes conséquences en cas d’erreur de diagnostic. Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 25 septembre 2025, n° 23-21.683) rappelle une distinction essentielle : en matière de champignons lignivores, le préjudice de l’acheteur s’analyse en une perte de chance, et non en un dommage certain.

Une nuance juridique ? Oui. Mais avec des effets très concrets pour les professionnels de l’immobilier.

Quels étaient les faits à l’origine du litige ?

Avant la vente d’une maison, un diagnostic termites conclut à l’absence d’infestation. Après l’acquisition, l’acheteur découvre la présence de champignons lignivores dans la charpente. Une expertise confirme l’atteinte.

L’acquéreur assigne le diagnostiqueur et son assureur afin d’obtenir réparation intégrale de son préjudice.

La Cour d’appel de Montpellier condamne l’assureur, mais uniquement au titre d’une perte de chance : celle d’avoir pu engager les travaux plus tôt afin de limiter l’aggravation des désordres. Cette perte est évaluée à 20 % du préjudice global.

Insatisfait, l’acheteur se pourvoit en cassation, estimant qu’il devait obtenir réparation intégrale.

Pourquoi la Cour de cassation refuse-t-elle l’indemnisation totale ?

La Haute juridiction rejette le pourvoi.

Elle rappelle d’abord un principe bien établi depuis un arrêt de chambre mixte du 8 juillet 2015 : lorsqu’un diagnostic obligatoire — comme le diagnostic termites — est erroné, le préjudice de l’acheteur est certain. Il doit donc être réparé intégralement.

Mais ici, élément déterminant : le diagnostic spécifique relatif aux champignons lignivores n’est pas obligatoire.

Dès lors, l’absence de signalement ne peut être assimilée à une garantie contre le risque. Elle constitue seulement un défaut d’alerte. Le préjudice n’est donc pas certain : il correspond à la perte de la possibilité d’agir différemment, par exemple en réalisant un état parasitaire plus complet ou en négociant autrement.

Vente immobilière : Que prévoit précisément la réglementation ?

L’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose, lors d’une vente, l’annexion au dossier de diagnostic technique d’une information sur la présence d’un risque de mérule dans la zone géographique concernée.

Il ne s’agit pas d’un diagnostic systématique de présence, mais d’une information sur le risque territorial.

Par extension, la présence de champignons lignivores ne relève pas d’un diagnostic obligatoire comparable à celui des termites. Cette différence de régime explique la différence de traitement en matière d’indemnisation.

Quelle différence entre préjudice certain et perte de chance ?

La distinction est fondamentale.

Un préjudice certain correspond à un dommage dont la réalisation est établie et directement imputable à la faute. Dans ce cas, l’indemnisation est intégrale.

La perte de chance, en revanche, correspond à la disparition d’une probabilité favorable. L’indemnisation est alors proportionnelle à la chance perdue, et non au dommage total.

Dans cette affaire, l’acheteur n’est pas indemnisé du coût total des travaux, mais uniquement de la chance perdue d’en limiter l’ampleur.

Quelles implications pratiques pour les agents immobiliers ?

Même si la responsabilité directe incombe au diagnostiqueur, vous jouez un rôle clé dans la sécurisation des transactions.

Trois points méritent une vigilance particulière :

• Bien distinguer diagnostics obligatoires et simples obligations d’information. Tous les risques ne sont pas couverts par un diagnostic contraignant.

• Informer clairement les acquéreurs. Beaucoup pensent qu’un diagnostic termites couvre tous les risques liés au bois. Ce n’est pas le cas.

• Encourager les investigations complémentaires en cas de doute. Présence d’humidité, suspicion structurelle, zone à risque : recommander un état parasitaire élargi peut éviter des contentieux.

La réglementation immobilière évolue en permanence, et la sécurisation juridique de vos transactions passe aussi par une formation régulière.

Dans le cadre du renouvellement de votre carte professionnelle, la formation continue est une obligation légale. C’est également un véritable levier de performance et de différenciation.

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