Un immeuble en copropriété ne fonctionne pas de la même manière qu’un immeuble privé. D’une part, un immeuble en copropriété peut contenir des lots à usage différents. Ainsi et selon l’usage prévu au sein du règlement de copropriété, une obligation d’assurance peut être imposé par ce document.
Ainsi, plusieurs assurances peuvent se cumuler et potentiellement garantir les mêmes risques.
L’assurance de la copropriété : un rôle central pour le syndic
L’assurance de la copropriété est obligatoire et constitue un élément essentiel de la protection des biens et des personnes au sein d’un immeuble en copropriété. Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans la souscription et la gestion de cette assurance.
Pourquoi l’assurance de la copropriété est-elle obligatoire ?
L’assurance de la copropriété a pour objectif de couvrir les dommages causés aux parties communes de l’immeuble et aux biens des copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non. Elle permet d’indemniser les victimes en cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux, etc.).
Quel est le rôle du syndic dans la gestion de l’assurance ?
- Souscription de l’assurance : C’est au syndic de souscrire le contrat d’assurance au nom de la copropriété. Il doit comparer les offres de différents assureurs et présenter un rapport à l’assemblée générale des copropriétaires pour validation.
- Gestion du contrat : Le syndic est chargé de gérer le contrat d’assurance au quotidien. Cela comprend :
- Le paiement des cotisations : Les cotisations d’assurance sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.
- La déclaration des sinistres : En cas de sinistre, c’est au syndic de déclarer l’événement à l’assureur.
- Le suivi des dossiers : Il doit suivre l’instruction des dossiers sinistres et s’assurer que les indemnisations sont versées dans les meilleurs délais.
- L’adaptation du contrat : Le syndic doit veiller à ce que le contrat d’assurance soit adapté aux besoins de la copropriété et à ce qu’il soit régulièrement mis à jour.
- Information des copropriétaires : Le syndic a l’obligation d’informer les copropriétaires sur les garanties souscrites, le montant des cotisations et les modalités de déclaration des sinistres.
Quelles sont les garanties essentielles d’une assurance copropriété ?
Une assurance copropriété doit couvrir au minimum :
- La responsabilité civile de la copropriété : Elle couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes de l’immeuble.
- Les dommages aux parties communes : Elle indemnise les dégâts matériels subis par les parties communes (murs, toiture, etc.).
- Les frais de remise en état : Elle prend en charge les frais nécessaires pour remettre en état les parties communes après un sinistre.
Les responsabilités du syndic en cas de sinistre
En cas de sinistre, le syndic doit :
- Sécuriser les lieux : Il doit prendre les mesures nécessaires pour éviter que la situation ne s’aggrave.
- Déclarer le sinistre à l’assureur : Il doit informer l’assureur dans les délais impartis.
- Collaborer avec l’expert : Il doit faciliter le travail de l’expert désigné par l’assureur.
- Informer les copropriétaires : Il doit tenir les copropriétaires informés de l’évolution du dossier.
Quelles sont les assurances obligatoires ?
Tout syndicat est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (Article 9-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 18 de la même loi impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) , la décision de souscrire cette assurance. À défaut, le syndic engage sa responsabilité (Cass. 3e civ. 23-11-2017 n° 16-22.053) comme c’est le cas quand l’agent mandataire ne s’assure pas que le locataire détient une assurance habitation.
En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, le syndic doit veiller à la souscription par le syndicat d’une police d’assurance dommages ouvrage lorsque le syndicat procède à des travaux (tous types de travaux sont concernés).
L’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit aussi que le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance responsabilité civile à l’encontre de chaque membre du conseil syndical. (dans un souci de couverture des conséquences que peuvent avoir les décisions du conseil syndical sur les tiers).
Le syndic doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, imposée par la loi Hoguet du 02 janvier 1970.
Qui doit déclarer les sinistres survenus dans les parties communes ?
En cas de dommage causé par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l’immeuble, c’est le syndic qui doit faire une déclaration à l’assurance de la copropriété.
L’assurance de la copropriété ne fonctionnera que si le sinistre concerne une partie commune.
En cas de dommages causés par un événement qui a pris naissance dans une partie privative de l’immeuble, c’est le copropriétaire du logement concerné qui doit faire une déclaration à son assurance (et le locataire également si le bien est loué). L’assurance du copropriétaire comme du locataire ne fonctionnera pas si le sinistre a pris naissance dans une partie commune.
Pour certains sinistres (dégâts des eaux et incendie qui n’excèdent pas 5 000 euros de dommage) la convention IRSI permet une gestion simplifiée de la procédure d’indemnisation en désignant une assurance gestionnaire.
La souscription d’une assurance concernant les parties communes doit faire l’objet d’une étude avant engagement, l’objectif est de permettre la meilleure indemnisation et la plus grande couverture possible des risques qui peuvent frapper un immeuble. Si l’assurance n’est pas performante (plafond de garantie bas, et garanties d’indemnisations minimales) le coût sera reporté sur les charges de la copropriété, donc sur les copropriétaires. Comme toute assurance, des franchises seront appliquées.
