Le projet de loi de finances pour 2026 modifie en profondeur le mode de calcul du transfert de TVA vers les collectivités locales.
Présentée comme une mesure de “rationalisation budgétaire”, cette réforme pourrait en réalité réduire la capacité d’investissement des communes, intercommunalités et départements.
Un changement qui aura des effets directs sur les projets immobiliers, les aménagements urbains et le logement social.
De la taxe d’habitation à la TVA : une ressource vitale pour les communes
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la TVA est devenue la principale recette de compensation pour les collectivités locales.
En 2024, ce mécanisme représentait près de 40 milliards d’euros, versés chaque année aux communes et intercommunalités, selon leur part de taxe foncière ou leur dynamique économique.
Le principe était simple : plus la consommation nationale progressait, plus la TVA reversée aux collectivités augmentait mécaniquement.
Mais ce lien direct entre consommation et recettes locales a provoqué une hausse rapide et non maîtrisée de la compensation, jugée trop coûteuse par Bercy.
Ce que prévoit la réforme (article 34 du PLF 2026)
Le projet de loi de finances 2026 introduit un nouveau mode de calcul du transfert de TVA, plus encadré et plafonné.
1. Une indexation sur l’inflation
Le montant du transfert de TVA ne suivra plus directement la croissance de la consommation nationale.
Il sera désormais corrigé de l’inflation annuelle, selon un coefficient fixé par la loi de finances.
Autrement dit, même si la consommation augmente fortement, la part reversée aux collectivités restera limitée à une progression égale ou inférieure à l’inflation.
2. Un plafond annuel de progression
Le texte instaure également un plafond de croissance des versements, fixé chaque année dans la loi de finances.
Ce plafond permettra à l’État de maîtriser l’évolution de la dotation globale, même en cas de forte croissance de la TVA.
3. Un mécanisme de neutralisation des écarts
Enfin, pour éviter les effets de “yo-yo” entre territoires, un mécanisme de correction est prévu : les excédents d’une année pourront être compensés l’année suivante, mais sans effet cumulatif.
Ce dispositif doit garantir une “trajectoire stable” des transferts sur la période 2026-2030.
Objectif officiel : stabilité budgétaire et maîtrise des dépenses
Selon l’exposé des motifs de l’article 34 :
“Cette réforme vise à garantir la soutenabilité des finances publiques tout en maintenant un lien dynamique entre l’activité économique nationale et les ressources des collectivités locales.”
Autrement dit, Bercy cherche à freiner la hausse automatique des recettes locales, tout en affichant une stabilité apparente.
Mais derrière cette logique comptable, les élus locaux redoutent une asphyxie financière progressive, notamment dans les communes les plus investisseuses.
Un impact direct sur l’investissement immobilier et les projets urbains
La principale conséquence de cette réforme sera la réduction des marges de manœuvre financières des collectivités.
Or, ces dernières sont au cœur des projets immobiliers et d’aménagement : construction de logements sociaux, création de zones d’activités (ZAC), réhabilitation de quartiers anciens, développement des infrastructures publiques, etc.
Des budgets d’investissement sous tension
Avec un transfert de TVA plafonné, les communes verront leurs recettes progresser moins vite que leurs dépenses, surtout dans un contexte d’inflation persistante sur les coûts de construction.
Cela risque de retarder :
- les opérations de réhabilitation urbaine,
- la création de logements sociaux,
- ou les projets de renouvellement des centres-villes.
Selon l’Association des maires de France (AMF), cette réforme pourrait représenter une perte annuelle de 800 millions à 1 milliard d’euros dès 2027.
Les territoires les plus touchés
Les collectivités les plus impactées seront :
- les villes moyennes engagées dans des programmes de revitalisation urbaine (type Action Cœur de Ville),
- les communes littorales et touristiques, dont les recettes dépendaient fortement de la dynamique de consommation,
- et les bailleurs sociaux, indirectement affectés par le ralentissement des subventions locales à la construction.
Un risque de ralentissement des politiques locales de logement
Les acteurs du logement social tirent déjà la sonnette d’alarme.
La baisse de la part de TVA reversée aux collectivités pourrait réduire leurs capacités de cofinancement des programmes d’habitat aidé.
Les opérations de rénovation énergétique, les acquisitions de foncier et les programmes de logements intermédiaires pourraient être reportés.
“Cette réforme touche directement le moteur de l’investissement public local. Moins de ressources locales, c’est moins de projets et moins de logements construits”, prévient un rapport conjoint de la Banque des Territoires et de la Fédération des élus des villes moyennes.
Une réforme budgétaire à double tranchant
Pour le gouvernement, la réforme du transfert de TVA est un outil de pilotage budgétaire.
Elle permet de freiner la dérive des compensations tout en affichant une forme de solidarité nationale entre collectivités.
Mais sur le terrain, elle pourrait se traduire par un ralentissement durable des politiques urbaines et un affaiblissement de la capacité d’investissement local.
À moyen terme, cette réforme risque de renforcer les inégalités territoriales : les grandes métropoles continueront d’attirer les investissements privés, tandis que les petites villes verront leur dynamisme économique freiné faute de moyens publics.
En résumé
Le Budget 2026 acte un tournant budgétaire majeur pour les collectivités locales.
Sous couvert de simplification et de maîtrise de la dépense, la réforme du transfert de TVA introduit un frein structurel à la progression des recettes communales.
Les répercussions se feront sentir sur l’immobilier, l’aménagement et le logement social, piliers de la politique publique locale.
Conseil MaFormationImmo :
Les acteurs de l’immobilier et de la promotion doivent anticiper un allongement des délais de décision et une raréfaction des budgets locaux dès 2026.
Les partenariats publics-privés et les montages en ZAC devront être revisités pour tenir compte de cette nouvelle donne financière.
