Le gouvernement prépare une réforme majeure du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Objectif : simplifier la fiscalité locative en fusionnant progressivement le régime LMNP avec le micro-BIC.
Une mesure qui pourrait, à terme, réduire les avantages dont bénéficiaient les bailleurs particuliers.
Le LMNP, un régime devenu trop complexe
Depuis plusieurs années, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit des milliers d’investisseurs.
Ce régime, à mi-chemin entre l’investissement immobilier et l’activité commerciale, permettait de déduire les charges, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement du bien, offrant une fiscalité très favorable par rapport à la location nue.
Mais ce succès a aussi révélé un problème : la multiplicité des régimes (micro-BIC, réel simplifié, réel normal, LMP, LMNP, etc.) et la complexité croissante de leur gestion.
Le Budget 2026 entend donc “clarifier et harmoniser” les régimes de location meublée, dans un souci de simplification administrative et d’équité fiscale.
Ce que prévoit la réforme du Budget 2026
L’article relatif à la fiscalité des revenus locatifs meublés (Titre III du projet de loi de finances 2026, pages 150 à 155) amorce une fusion à terme du régime LMNP avec le micro-BIC, en plusieurs étapes.
1. Fusion progressive du LMNP avec le micro-BIC
Les locations meublées non professionnelles (LMNP) seront progressivement intégrées au régime du micro-BIC, aujourd’hui réservé aux activités commerciales de petite taille.
Concrètement :
- Le micro-BIC deviendra le régime de droit commun pour les loueurs particuliers,
- Le régime réel restera accessible uniquement sur option, mais avec des conditions plus strictes,
- Les obligations comptables seront allégées, mais les amortissements seront limités.
Cette fusion vise à “simplifier le paysage fiscal” et à rapprocher la location meublée des autres formes d’activité économique déclarée.
2. Réduction de l’abattement forfaitaire
Le taux d’abattement du micro-BIC (actuellement 50 % pour la location meublée classique, et 71 % pour les meublés de tourisme classés) pourrait être abaissé à 40 % pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2027.
Objectif : réduire l’écart de traitement entre location meublée et location nue (régime foncier).
En clair, le bailleur particulier paiera davantage d’impôts sur ses loyers meublés, à base égale.
3. Fin progressive de certains avantages LMNP
Plusieurs dispositifs spécifiques au LMNP devraient disparaître à court terme :
- la déduction des amortissements immobiliers sur le revenu global,
- la neutralisation partielle des plus-values à la revente (effet “amortissement effacé”),
- et la réduction d’impôt Censi-Bouvard, qui n’est plus prorogée.
Le PLF 2026 ne supprime pas encore ces avantages, mais il annonce leur “alignement à terme sur les revenus fonciers classiques”.
Pourquoi cette réforme ?
Dans l’exposé des motifs du Budget 2026, le gouvernement évoque une simplification nécessaire :
“Le régime de la location meublée s’est progressivement éloigné de sa vocation initiale de complément de revenu pour les particuliers. Sa complexité et ses effets d’aubaine justifient une refonte en cohérence avec les régimes des revenus fonciers.”
Autrement dit, l’État souhaite :
- réduire les distorsions fiscales entre location nue et meublée,
- rationaliser les régimes existants (LMNP, LMP, micro-BIC, réel),
- et augmenter le rendement fiscal d’un secteur en forte expansion.
Le rapport annexé au PLF évalue à 1,7 milliard d’euros par an le manque à gagner lié aux niches du LMNP, dont près de 800 millions d’euros d’amortissements déduits.
Un impact direct pour les bailleurs particuliers
Pour les propriétaires ayant investi sous statut LMNP (résidences étudiantes, seniors, touristiques ou logements urbains), la réforme change la donne.
Les revenus locatifs imposables augmenteront mécaniquement, notamment pour ceux qui utilisaient le régime réel pour amortir leur bien.
Le micro-BIC simplifié, s’il est plus léger administrativement, entraînera une fiscalité plus lourde pour les patrimoines importants ou les logements récents.
Les petits bailleurs, eux, bénéficieront d’une gestion plus simple et pourront continuer à déclarer via le micro-BIC, mais perdront le levier fiscal stratégique du LMNP : l’amortissement du capital.
Vers un retour à la neutralité fiscale entre location nue et meublée
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement de fond engagé depuis plusieurs années : réduire l’avantage concurrentiel du meublé par rapport au logement nu.
Entre la hausse de la taxe foncière, la fiscalisation croissante des revenus locatifs, la révision des DPE et la fin des dispositifs Censi-Bouvard, le gouvernement cherche à harmoniser les régimes et stabiliser les recettes fiscales.
Les experts redoutent cependant un effet désincitatif sur l’investissement locatif :
“Cette simplification risque d’appauvrir le parc locatif meublé, notamment dans les zones tendues où il répond à une demande réelle de mobilité”, estime un fiscaliste interrogé par Le Moniteur de l’Immobilier.
Un calendrier progressif
La réforme du LMNP sera mise en œuvre en plusieurs étapes :
- 2026 : adoption du cadre législatif et expérimentation du régime fusionné,
- 2027 : première intégration partielle au micro-BIC,
- 2028 : suppression définitive du LMNP autonome.
Le PLF prévoit un rapport d’évaluation annuel confié à la DGFIP et au Conseil des prélèvements obligatoires afin de mesurer l’impact sur les recettes et le marché locatif.
En résumé
Le Budget 2026 marque une étape décisive dans la refonte du régime de la location meublée non professionnelle.
Sous couvert de simplification, cette réforme va progressivement réduire les avantages fiscaux dont bénéficiaient les bailleurs LMNP.
Le dispositif perdra de son attractivité, notamment pour les investisseurs cherchant à optimiser leur rentabilité grâce à l’amortissement.
Conseil MaFormationImmo :
Les propriétaires actuels devraient anticiper la transition dès 2026 :
- réaliser leurs amortissements restants avant la fin du régime,
- étudier l’opportunité d’un basculement vers la location nue ou d’une cession avant 2028,
- et se rapprocher d’un expert-comptable pour évaluer la rentabilité fiscale post-fusion.
