Le gouvernement poursuit sa stratégie de transition énergétique en resserrant le dispositif du déficit foncier majoré.
Désormais, seuls les propriétaires de logements très énergivores, classés F et G, pourront bénéficier de l’avantage fiscal majoré de 40 000 euros, à condition de réaliser une rénovation complète permettant un saut d’au moins deux classes DPE.
Une mesure qui s’inscrit dans la logique du plan de lutte contre les passoires thermiques, mais qui exclut de fait une grande partie du parc locatif.
Le déficit foncier, un outil fiscal au service de la rénovation
Le déficit foncier permet à un propriétaire bailleur d’imputer ses dépenses de travaux sur ses revenus fonciers, voire sur son revenu global dans certaines limites.
Cet avantage constitue un levier puissant pour encourager la rénovation du parc locatif privé.
En 2023, le plafond exceptionnel du déficit foncier imputable sur le revenu global avait été porté de 10 700 € à 21 400 €, puis à 40 000 € pour les travaux de rénovation énergétique lourde.
Mais ce dispositif, trop large selon Bercy, est désormais ciblé exclusivement sur les logements les plus énergivores.
Ce que prévoit le Budget 2026
L’article 12 du projet de loi de finances pour 2026 acte un recentrage du déficit foncier majoré autour des logements classés F et G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Les principales dispositions sont les suivantes :
- Plafond maintenu à 40 000 €, mais réservé aux passoires thermiques (F et G) ;
- Condition de résultat énergétique : la rénovation doit permettre un gain d’au moins deux classes sur le DPE (exemple : passer de G à E ou de F à D) ;
- Travaux éligibles : uniquement ceux réalisés dans le cadre d’une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation, menuiseries, etc.), selon les critères de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ;
- Application à compter du 1er janvier 2026 pour les travaux engagés après cette date.
Les logements classés D ou E, pourtant encore loin des standards de performance énergétique, sortent du dispositif.
Objectif du gouvernement : accélérer la rénovation lourde
Selon Bercy, la mesure vise à mieux cibler l’effort budgétaire sur les rénovations les plus efficaces.
Les aides fiscales et financières seront concentrées sur les travaux lourds, qui permettent de réduire significativement la consommation énergétique des bâtiments.
Dans l’exposé des motifs, il est précisé :
“Le dispositif actuel du déficit foncier bénéficie parfois à des opérations partielles sans impact réel sur la performance énergétique.
Le présent article vise à recentrer l’avantage sur les rénovations globales et structurelles des logements les plus énergivores.”
En d’autres termes, la logique est simple : moins d’aides, mais mieux ciblées.
L’État espère ainsi provoquer une vague de rénovations complètes sur les logements F et G, qui représentent encore près de 4,8 millions d’habitations en France.
Un impact direct sur les investisseurs locatifs
Pour les investisseurs bailleurs, ce recentrage du déficit foncier change profondément la donne.
Jusqu’ici, il était possible d’optimiser la fiscalité de son patrimoine locatif via :
- des travaux d’entretien (toiture, ravalement, rénovation de cuisine ou salle de bain),
- ou des améliorations ponctuelles (menuiseries, chaudière, ventilation).
Ces opérations pouvaient générer un déficit foncier imputable permettant de réduire fortement l’impôt sur le revenu.
Désormais, seules les rénovations lourdes permettant un changement de classe énergétique ouvriront droit à ce levier fiscal majoré.
Les travaux partiels — même coûteux — ne seront plus éligibles.
Les propriétaires de logements D ou E, nombreux à vouloir anticiper les interdictions de location à venir, se retrouvent exclus de ce mécanisme.
Des conséquences économiques pour le marché locatif
Ce resserrement pourrait avoir plusieurs effets :
Moins de rénovations intermédiaires
Les bailleurs qui ne peuvent pas financer une rénovation complète préféreront reporter ou limiter les travaux, faute d’incitation fiscale suffisante.
Baisse d’attractivité du parc ancien
Les logements en classes D et E, déjà exclus de MaPrimeRénov’ globale et du déficit majoré, risquent de perdre de la valeur sur le marché, sans alternative fiscale crédible.
Accélération des ventes de passoires
Certains propriétaires de logements F ou G préféreront vendre avant 2028, plutôt que d’engager des travaux coûteux et complexes.
Ralentissement du parc locatif privé
En cumulant la contrainte DPE, la hausse de la taxe foncière et la fin de certains abattements, le marché locatif risque de se contracter davantage dans les zones tendues.
Un levier fiscal réservé aux rénovations exemplaires
Le gouvernement maintient toutefois l’intérêt du dispositif pour les projets ambitieux.
Un bailleur rénovant intégralement un immeuble ancien pourra toujours imputer jusqu’à 40 000 € de déficit foncier sur son revenu global, ce qui représente un avantage fiscal conséquent pour les hauts revenus.
Mais cette réforme rend le dispositif plus sélectif, favorisant les investisseurs disposant :
- d’un haut niveau de revenus,
- d’une capacité de financement solide,
- et d’un patrimoine nécessitant une rénovation lourde.
Les petits bailleurs, eux, risquent de se retrouver écartés du dispositif.
Entrée en vigueur et calendrier
| Étape | Date clé |
|---|---|
| Vote définitif du PLF 2026 | Décembre 2025 |
| Entrée en vigueur | 1er janvier 2026 |
| Travaux éligibles | Rénovations globales avec saut de 2 classes DPE |
| Première application fiscale | Revenus déclarés en 2027 |
En résumé
Le Budget 2026 confirme la volonté de l’État de lier avantage fiscal et performance énergétique réelle.
Le déficit foncier majoré devient un outil exclusivement réservé aux logements F et G, pour inciter à la rénovation complète des passoires thermiques.
Mais cette mesure, si elle répond à une logique écologique, réduit les marges de manœuvre fiscales des investisseurs locatifs intermédiaires.
Conseil MaFormationImmo :
- Réalisez un audit énergétique avant tout projet de rénovation pour mesurer le gain DPE potentiel.
- Si votre logement est classé D ou E, anticipez une perte d’avantage fiscal et reconsidérez votre stratégie patrimoniale (cession, bascule en meublé, rénovation lourde avant 2026).
- Les projets “clé en main” avec amélioration de classe énergétique deviendront le nouveau standard d’investissement fiscalement optimisé.
