À l’échéance du bail, quelles qu’en soient les modalités : à l’issue d’un congé, mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit, résiliation judiciaire,…), le locataire devient un occupant sans droit ni titre contre lequel peuvent être dirigées des mesures d’expulsion (principe prévu par l’article 15 dernier alinéa du I de la loi du 6 juillet 1989)
La procédure d’expulsion en elle-même, réglementée par les articles L 411-1 à L 451-1 et R 411-1 à R 451-4 du Code des procédures civiles d’exécution, fait mine d’un important formalisme qu’il convient de respecter.
La procédure a été modifiée récemment par la loi 2023-668 dite « anti-squat » du 27 juillet 2023. Voyons le détail de la procédure.
L’expulsion locative : une procédure complexe
L’expulsion locative est une procédure juridique qui permet à un propriétaire de récupérer son logement des mains d’un locataire qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles. Bien que cela puisse sembler être une simple formalité, cette procédure est en réalité assez complexe et encadrée par la loi pour protéger les droits des locataires.
Les motifs d’expulsion
Les motifs d’expulsion sont généralement précisés dans le contrat de location ou sont prévus par la loi. Les plus courants sont :
- Impayés de loyer: C’est le motif le plus fréquent. Le propriétaire peut demander l’expulsion du locataire après un certain délai de non-paiement et après avoir mis en demeure ce dernier.
- Non-respect des clauses du contrat: Si le locataire ne respecte pas d’autres clauses du contrat (par exemple, s’il sous-loue illégalement ou s’il cause des dégradations importantes), le propriétaire peut également demander son expulsion.
- Occupation sans titre: Si une personne occupe un logement sans titre valable (par exemple, un squatteur), le propriétaire peut demander son expulsion.
La procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion est généralement la suivante :
- Mise en demeure: Le propriétaire envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour lui rappeler ses obligations et lui fixer un délai pour régulariser la situation.
- Saisie du tribunal: Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
- Décision du juge: Le juge examine le dossier et rend une décision. S’il prononce l’expulsion, il fixe un délai pour que le locataire quitte les lieux.
- Signification de la décision: La décision du juge est signifiée au locataire par huissier de justice.
- Expulsion effective: Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le propriétaire peut faire procéder à son expulsion par la force publique.
Les particularités à connaître
- Trêve hivernale: Pendant la trêve hivernale (généralement du 1er novembre au 31 mars), les expulsions sont généralement suspendues, sauf en cas de troubles graves de l’ordre public ou de raisons d’insalubrité.
- Protection des locataires vulnérables: Les personnes âgées, les familles avec enfants ou les personnes handicapées bénéficient d’une protection particulière en matière d’expulsion.
- Aide juridique: Les locataires peuvent bénéficier d’une aide juridique pour contester une procédure d’expulsion ou pour négocier un délai de départ.
En bref, l’expulsion locative est une procédure complexe qui doit être menée avec prudence et dans le respect des droits des locataires. Il est donc conseillé de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier.
L’obtention d’un titre exécutoire
L’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation qui trouve application par la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux (régime de l’expulsion prévue par l’article L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution).
Une première question se pose alors de savoir ce qu’est un titre exécutoire. Or, le cas d’une décision de justice ou d’un PV de conciliation, est-ce qu’un acte notarié peut valoir expulsion ? En pratique non, ce n’est pas parce qu’un bien est vendu que le locataire est déchu de son droit au bail. Le régime légal du bail d’habitation interdit l’expulsion sur la base d’un acte de vente notarié.
La signification de l’acte exécutoire à titre d’application de la mesure qu’il prévoit
Pour qu’il prenne pleinement application, le commandement doit impérativement être signifié au domicile réel de la personne visée par le titre exécutoire.
Le commandement doit, à peine de nullité, contenir :
– l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;
– la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délai et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion ;
– l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
– l’avertissement qu’à compter de cette date il pourra être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef ;
– s’il s’agit de l’expulsion d’un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, la reproduction des articles L 412-1 à L 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Il est important de vérifier ces mentions à défaut de recevoir une opposition de la part du destinataire du commandement qui sera fondé à en demander l’annulation. (Si la mesure d’expulsion concerne l’occupant de locaux destinés aux étudiants, le régime de l’expulsion prévu à l’article L.412-1 et suivants ne s’applique pas (article L 412-7 Code des procédures civiles d’exécution).
La mesure d’expulsion peut-elle être suspendue ou le délai modifié ?
C’est à partir de la date de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux qu’un délai de deux mois s’ouvre pendant lequel toute mesure d’expulsion ne peut prendre effet (principe posé à l’article L.412-1 du CPCE).
Ce délai peut être suspendu notamment si :
-Le commissaire de justice chargé de l’expulsion n’informe pas le préfet en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant. Dès lors, le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l’expiration du délai de deux mois qui suit la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux. Le retard dans la notification reporte donc le délai.
Une autre règle vise l’obligation au commissaire en cas d’impossibilité d’expulser le résident illégal réfractaire de demander au préfet le recours à la force publique (R.153-1 du CPCE).
Cependant et, si, avant l’expiration du délai de deux mois d’attente avant de faire exécuter le commandement d’avoir à quitter les lieux, le préfet saisit n’a pas notifié au commissaire de justice un rejet, il dispose alors d’un nouveau délai de réflexion de 2 mois qui court à compter de la fin du 1er délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du CPCE (principe reconnu par un arrêt du Conseil d’Etat du 18 décembre 2013 n° 363126). S’il garde le silence un refus implicite engageant la responsabilité de l’État sera acquis dans les deux mois qui suivent la saisine du préfet même si elle est prématurée. (arrondi à quatre mois après la notification du commandement).
Lorsque les personnes visées par l’expulsion sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, (au sens de l’article 226-4 du Code pénal) ou si le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée le délai de deux mois ne s’applique pas ( exécution art. L 412-1, alinéa 2 du CPCE) Cette rédaction est issue de la loi du 27 juillet 2023 visant à mieux réprimer le phénomène de squat. Alors, la notification du commandement de quitter les lieux et la réquisition de la force publique peuvent être simultanées.
Enfin, le délai d’attente de mise en application du commandement peut être allongé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois lorsque l’expulsion présente des conséquences d’une exceptionnelle dureté pour la personne concernée, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques (L.412-2 CPCE).
