Fort de ses connaissances sur le logement, l’agent immobilier doit connaître les solutions qui permettent aux investisseurs locatifs les plus hésitants de franchir le pas. Un tel achat doit certes constituer un intérêt de rentabilité, mais c’est un dilemme pour les clients qui ont des scrupules bien légitimes en voulant que les personnes aux revenus modestes aient aussi accès au logement. Loc’Avantages est alors une solution toute trouvée ! Voici les éléments qui vous permettront de présenter ce dispositif fiscal à vos clients.
Le principe du dispositif Loc’Avantages
Loc’Avantages est un dispositif fiscal solidaire qui donne aux propriétaires bailleurs l’opportunité de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente en échange de la baisse des loyers qu’ils pratiquent. Cet avantage fiscal est conditionné à une baisse des loyers :
- En dessous du montant moyen des loyers pratiqués localement,
- pour des locataires répondant à certaines conditions de ressources.
En clair, plus un propriétaire baisse un loyer, plus sa réduction d’impôt augmente. Par corrélation, Loc’Avantages revêt donc plusieurs intérêts :
- le gain net du propriétaire est préservé malgré les loyers modérés qu’il pratique,
- Ces loyers modérés permettent à des ménages aux revenus modestes de se loger,
- Ces loyers modérés sont un atout pour l’annonce immobilière sur un marché si compétitif,
- Ces loyers modérés attirent une demande importante, ce qui réduit la vacance locative.
Ce que Loc’Avantages implique pour les bailleurs
Loc’Avantages : choix et engagements des bailleurs
Le propriétaire bailleur qui souhaite s’inscrire dans le dispositif Loc’Avantages doit s’engager à louer son bien :
- Non meublé pour au moins 6 ans,
- Sans outrepasser une certaine limite de loyer (cf. loc1, loc2 et loc3),
- En tant que résidence principale pour le locataire,
- A des locataires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par l’Etat,
- En passant une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
- A des personnes ne faisant pas partie de sa famille,
- En veillant à ce que le logement ne soit pas une « passoire thermique ».
Dans le cadre de Loc’Avantages, le propriétaire du logement à louer doit choisir parmi trois niveaux de décote du loyer, cette décote devant être appliquée par rapport à la moyenne pratiquée par le marché locatif de la commune concernée :
- Une décote de 15 % intitulée loc1,
- Une décote de 30 % intitulée loc2,
- Une décote de 45 % intitulée loc3.
Fort logiquement, l’avantage fiscal va en s’accroissant de loc1 à loc3. A chacune de ces décotes de loyer correspondent :
- Des taux de réduction d’impôts,
- Un plafond de ressources que les locataires ne doivent pas dépasser.
Loc’Avantages : disponibilité du dispositif
La plateforme en ligne de l’Anah dédiée à Loc’Avantages a ouvert le 1er avril 2022 :
- Les baux ayant pris effet à partir du 1er janvier 2022 sont éligibles à ce dispositif,
- La demande de convention doit être déposée dans un délai de 2 mois après le début du bail,
- La réduction d’impôt est valable à partir de la date de début du bail, même si la demande de convention à l’Anah a été faite après.
Loc’Avantages : avantages pour le propriétaire bailleur
Une meilleure rentabilité locative
Le taux de réduction d’impôt que permet Loc’Avantages :
- Dépend du niveau de loyer retenu (loc1, loc2 ou loc3),
- Augmente à mesure que le loyer pratiqué est bas :
- Loc1 : 15 % de réduction d’impôt, 20 % avec intermédiation locative (IML),
- Loc2 : 35 % de réduction d’impôt, 40 % avec IML,
- Loc3 : 65 % de réduction d’impôt avec IML.
Ce mécanisme est conçu de telle sorte qu’il permet :
- D’uniformiser l’avantage fiscal,
- D’assurer une rentabilité locative supérieure avec Loc’Avantages plutôt que sans.
D’autres avantages avec l’intermédiation locative
Le système de l’intermédiation locative (IML) consiste en l’intervention d’une agence ou d’un organisme agréé pour sécuriser la relation locative entre le propriétaire et les occupants d’une location, afin de permettre aux ménages avec des revenus modestes de se loger.
Dans le cadre d’une IML (mandat de gestion ou location / sous-location) :
- La réduction d’impôt Loc’Avantages applicable pour Loc1, Loc2 et Loc3 est augmentée de 5 % !
- Des primes supplémentaires sont prévues, pouvant aller jusqu’à 3 000 euros par logement.
- Le bailleur délègue la gestion de son logement et bénéficie d’une garantie sur les loyers impayés et les dégradations (Visale).
Des aides pour réaliser des travaux
Loc’Avantages permet aussi aux propriétaires conventionnés de bénéficier d’aides pour :
- Rénover le logement loué :
- Jusqu’à 28 000 euros pour une rénovation importante,
- Jusqu’à 15 000 euros pour une rénovation énergétique.
- Bénéficier, dans certains cas, de l’accompagnement d’un spécialiste en travaux, notamment pour les démarches administratives,
- Accéder à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ou à un prêt avance rénovation.
Remarque : certaines collectivités territoriales accordent également des aides complémentaires pour inciter à la rénovation des logements.
Ce que Loc’Avantages implique pour les locataires
Le dispositif Loc’Avantages est une aubaine pour les locataires à faibles revenus, car il leur permet :
- D’avoir accès à des logements dont les loyers sont inférieurs à ceux pratiqués sur le marché,
- De bénéficier d’un accompagnement personnalisé, si le logement est loué en IML.
Ce que Loc’Avantages implique pour les collectivités
Loc’Avantages a aussi des mérites pour les collectivités locales :
- La lutte contre la vacance des logements,
- Les logements Loc’Avantages sont décomptés au titre de l’inventaire des logements sociaux SRU (sous certaines conditions),
- L’attractivité d’un parc locatif abordable.
