Les normes de location sont de plus en plus exigeantes, notamment en matière de performances énergétiques. En tant qu’agent immobilier, il convient d’informer vos clients qui souhaitent effectuer un investissement locatif sur les travaux adéquats pour chaque logement concerné et la probable évolution des règles. La lutte contre les passoires thermiques peut coûter cher et rebuter. D’où l’utilité de faire part des différentes aides dont acheteurs et bailleurs peuvent bénéficier pour la rénovation énergétique des logements qu’ils comptent louer.
Pourquoi rénover un investissement locatif ?
DPE obligatoire : la performance énergétique du logement loué
La réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un diagnostiqueur est obligatoire depuis 2007, afin d’informer l’acheteur et ses locataires sur les performances énergétiques et climatiques de chaque logement.
Le DPE s’est étoffé d’une étiquette énergie-climat en 2021, avec des évaluations allant de A à G pour indiquer :
- La consommation énergétique,
- Les émissions de gaz à effet de serre.
Les indications du DPE permettent d’estimer :
- Les charges énergétiques,
- Les travaux à prévoir.
Depuis 2022, les annonces immobilières doivent afficher :
- Une étiquette énergie,
- Une étiquette climat,
- Une indication théorique des dépenses énergétiques.
- Les bonnes performances énergétiques d’un logement augmentent son attractivité et diminuent les besoins de travaux.
- Les annonces et les contrats de location des logements classés F et G doivent obligatoirement mentionner : « Logement à consommation énergétique excessive », ce qui réduit grandement leur attractivité et suppose un besoin de rénovation énergétique pour que l’habitation soit saine et moins énergivore.
Il est bon d’informer les investisseurs locatifs que la « valeur verte » d’un bien (incarnée par le DPE) impacte de plus en plus sa valeur réelle. C’est ensuite à eux d’évaluer dans quel type de bien investir, en constatant à l’aide de l’agent immobilier :
- Le DPE du bien,
- Le montant des travaux nécessaires et souhaités,
- Les aides mobilisables pour atténuer le coût de ces travaux.
Rénover : bientôt une nécessité pour pouvoir louer
Un calendrier législatif drastique a été fixé quant à la lutte contre les passoires thermiques. La continuité politique d’avec ces dernières années indique que ce programme devrait être tenu. Il faut donc que les clients comprennent le grand intérêt d’effectuer une rénovation énergétique quand ils veulent faire un investissement locatif. C’est un coût en premier lieu qui, sur le long terme, assurera le confort de leurs locataires tout en rapportant plus. La rénovation d’une location : un investissement gagnant-gagnant !
- A partir d’août 2022, il sera interdit d’augmenter ou de réviser les loyers des logements classés F et G,
- A partir de 2023, les logements les plus énergivores de la classe G seront interdits à la location.
- En 2025, les logements de classe G qui ne respecteront pas certains critères de décence seront interdits à la location.
- En 2025, les logements de classe F qui ne respecteront pas certains critères de décence seront interdits à la location.
- En 2028, les logements de classe E qui ne respecteront pas certains critères de décence seront interdits à la location.
Pour les bailleurs et investisseurs locatifs, autant anticiper et ne pas attendre ces échéances. Grâce à vos conseils d’agent immobilier, ils peuvent d’ores et déjà envisager des travaux de rénovation énergétique : audit, isolation, ventilation, système de chauffage, etc.
Rénovation énergétique en copropriété
De nombreux logements et parties communes en copropriété sont concernés par la précarité énergétique. Voilà pourquoi la loi « Climat et Résilience » a défini un calendrier d’échéances spécifiques pour eux d’ici 2024 à 2026 :
- Chaque copropriété construite avant le 1er janvier 2013 devra réaliser un DPE collectif dont la durée de validité sera fixée à 10 ans, sauf pour les bâtiments classés A, B et C,
- Un plan pluriannuel de travaux sera fixé par rapport au DPE collectif de chaque copropriété, par vote à l’assemblée générale et adoption à la majorité des copropriétaires.
Quelles aides existe-t-il pour rénover une location ?
Tout agent immobilier a intérêt à faire connaître aux investisseurs locatifs qui le sollicitent les subventions et avantages fiscaux dont ils peuvent bénéficier, s’ils rénovent leurs biens pour les rendre performants sur le plan énergétique. Certaines collectivités locales proposent même des subventions complémentaires pour inciter les bailleurs à rendre leur parc locatif moins énergivore et plus vivable.
Rénovation énergétique : les aides financières
MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov est une aide à la rénovation énergétique applicable :
- Aux propriétaires bailleurs à titre individuel, auquel cas l’aide est calculée en des revenus et du gain écologique des travaux.
- Aux copropriétaires pour les travaux des parties communes, auquel cas l’aide est calculée en fonction du montant des travaux.
Deux bonus complémentaires MaPrimeRénov’ peuvent être accordés :
- De 500 euros à 1 500 euros pour financer des travaux qui feront sortir le logement d’un DPE classé F et G.
- De 500 euros à 1 500 euros pour financer des travaux qui permettront au logement d’atteindre un DPE classé A ou B.
Les CEE
Le mécanisme des certificats d’économies d’énergie (CEE) incite les fournisseurs d’énergie à accorder des aides financières pour la réalisation de travaux réduisant la consommation énergétique d’un logement.
Les aides de l’Anah
Les logements conventionnés auprès de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ont droit à des aides à la rénovation énergétique.
Rénovation énergétique : les aides fiscales
La déduction du déficit foncier
Quand le montant de travaux de rénovation d’une location est supérieur à celui des revenus fonciers qu’elle génère, l’excédent (c’est-à-dire le déficit foncier) et déductible des revenus fonciers imposables. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut cependant continuer à louer ce bien pendant 3 ans minimum.
Loc’Avantages
En conventionnant sa location auprès de l’Anah pour au moins 6 ans, le propriétaire bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt significative et offre la possibilité à des locataires aux revenus modestes de se loger.
La TVA à taux réduit
Les travaux d’amélioration des performances énergétiques d’un logement sont soumis à un taux de TVA réduit à 5,5 %. L’entreprise qui effectue ces travaux applique directement ce taux sur sa facture.
Rénovation énergétique : les prêts
L’éco-prêt à taux zéro
Les propriétaires bailleurs qui veulent faire une rénovation énergétique de leurs logements peuvent solliciter un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). L’Etat soutient ce prêt qui ne génère aucun intérêt pour l’établissement bancaire qui l’accorde et n’est soumis à aucune condition de ressources, sous réserve d’acceptation du dossier.
Le prêt avance rénovation
Un « prêt avance rénovation », tel qu’il est instauré auprès des banques engagées, permet de financer le reste à charge de travaux de rénovation énergétique lors de la vente du bien concerné ou s’il fait l’objet d’une succession par exemple. Cette avance permet de rembourser l’emprunt ultérieurement.
