Le congé du bail d’habitation : un guide pour les gestionnaires locatifs

Le congé du bail d’habitation : un guide pour les gestionnaires locatifs

Le congé du bail d’habitation est une procédure courante dans la gestion locative. Il marque la fin d’un bail et entraîne la restitution des lieux loués. En tant que gestionnaire locatif, il est essentiel de maîtriser les différentes modalités du congé pour assurer une gestion efficace et conforme à la loi.

Les motifs de congé

Le bailleur (propriétaire ou son représentant, le gestionnaire locatif) peut donner congé à son locataire pour plusieurs motifs :

• Reprise pour habiter : Le propriétaire souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même, un membre de sa famille ou un ascendant.
• Vente du logement : Si le logement est vendu, le nouveau propriétaire peut souhaiter récupérer les lieux.
• Travaux importants : Des travaux de grande envergure rendant le logement inhabitable peuvent justifier un congé.
• Non-paiement des loyers : En cas de loyers impayés, le bailleur peut engager une procédure de résiliation du bail.
• Détérioration grave des lieux : Si le locataire a commis des dégradations importantes, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Les formalités à respecter

Pour que le congé soit valable, certaines formalités doivent être respectées :

• Délai de préavis : Le délai de préavis varie en fonction du type de logement (meublé ou non meublé) et du motif de congé. Il est généralement de 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un logement meublé.
• Motif légitime : Le bailleur doit invoquer un motif légitime pour donner congé.
• Forme du congé : Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Contenu du congé : La lettre de congé doit mentionner le motif de la résiliation, la date d’effet du congé et les coordonnées du bailleur.

Les spécificités du congé pour travaux

Si le congé est donné pour réaliser des travaux, le bailleur doit :

• Justifier l’impossibilité de maintenir le locataire dans les lieux pendant les travaux.
• Proposer un logement de relogement décent au locataire, à ses frais.
• Indemniser le locataire des frais liés au déménagement.

Les conséquences du non-respect des formalités

Si le bailleur ne respecte pas les formalités légales, le congé peut être considéré comme nul et de nul effet. Le locataire peut alors demander des dommages et intérêts.

Le rôle du gestionnaire locatif

Le gestionnaire locatif joue un rôle essentiel dans la procédure de congé. Il doit :

• Informer le propriétaire des différentes possibilités de congé.
• Rédiger la lettre de congé en respectant les formalités légales.
• Assurer le suivi de la procédure.
• Informer le locataire de ses droits et obligations.

En conclusion, le congé du bail d’habitation est une procédure qui doit être menée avec précaution. Le gestionnaire locatif, en maîtrisant les différentes règles et en respectant les formalités légales, peut assurer une gestion sereine de cette étape importante de la relation locative.

L’acte de donner congé est encadré légalement pour garantir au locataire la parfaite connaissance de la volonté du propriétaire. Depuis la loi de 1948 jusqu’à aujourd’hui, le congé a connu des fluctuations relativement à la cause du congé. Désormais et pour plus de clarté, la loi du 6 juillet 1989 encadre les cas dans lesquels le propriétaire peut donner congé. A l’inverse du locataire qui donne congé sans forcément en préciser la cause, le propriétaire est limité dans ses causes.

Comment les deux parties rendent-elles congé ?

• Du côté du Locataire

La loi rappelle à l’article 12 que le locataire résilie le contrat dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Ainsi et par principe, la résiliation selon l’article 15 prend effet dans un délai de 3 mois après “par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.”, sauf pour les situations suivantes le délai de préavis :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation. (APL)

Le délai de préavis est également d’un mois si le bail est meublé ou que le bail est un bail mobilité.

S’agissant de la cotitularité du bail ou de la situation matrimoniale des locataires, la jurisprudence a pu préciser que les locataires cosignataires où mariés/pacsés doivent adresser le congé de manière conjointe. L’inverse est cependant plus complexe à traiter. Il ressort de la loi 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat a également ajouté à la loi du 6 juillet 1989 un article 9-1 qui précise que les notifications ou significations faites par le bailleur en application du titre 1er de la loi sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Cet aménagement de l’article 1751 du Code civil ne bénéficie cependant qu’au bailleur car elle a pour effet de renverser la charge de la preuve. Le locataire devra donc rapporter la preuve qu’il a portée à la connaissance du bailleur l’existence de son conjoint pour pouvoir revendiquer l’inopposabilité du congé à ce dernier.

• Du côté du bailleur

Le congé doit en général être justifié, de ce que prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le formalisme est également important. Il est précisé donc que le bailleur ne peut valablement donner congé que si celui-ci est justifié soit :

-par sa décision de reprendre

-par sa volonté de vendre le logement : le locataire bénéficie d’un droit de préemption et recevra en premier lieu une offre de vente (imposée par la loi). 

-par un motif légitime et sérieux, (notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant comme le trouble anormal de voisinage en ce qu’il ne respecte pas l’exigence de jouissance paisible et raisonnable)

 En revanche, le congé peut être délivré par le bailleur sans invoquer l’un des motifs précités dans le cas où le locataire d’un local à usage mixte professionnel et d’habitation n’utilise pas, au terme du contrat, les locaux, au moins partiellement, pour son habitation principale (Cass. 3e chambre civile 9 mars 2011 n° 10-30.223  ; Cass. 3e chambre civile 5 septembre 2012 n° 11-22.336).

Le congé dans le cadre du renouvellement du bail