Simulateur acheter ou louer en 2026
Comparez le patrimoine futur d’un propriétaire et d’un locataire avec le même budget. Le calcul intègre le crédit, l’assurance, les frais, la revente et le placement alternatif de l’apport.
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Sensibilité au prix de revente
Comment utiliser ce simulateur ?
Acheter ou louer : ce que compare réellement l’outil
Comparer une mensualité de crédit à un loyer ne suffit pas. Une partie de la mensualité rembourse du capital et construit le patrimoine du propriétaire, tandis qu’une autre partie correspond aux intérêts et à l’assurance. À l’inverse, le locataire conserve son apport et peut le placer.
Le simulateur donne donc aux deux profils le même budget de logement. Chaque mois, celui dont le coût de logement est le plus faible investit la différence. À l’échéance, il compare la valeur nette du propriétaire — après revente et remboursement du crédit — au portefeuille financier du locataire.
Pourquoi la durée de détention est déterminante
L’achat supporte des frais importants dès le départ. Dans l’ancien, les Notaires de France évaluent généralement les frais d’acquisition autour de 7 à 8 % du prix ; dans le neuf, ils sont souvent plus faibles. Une revente rapide laisse peu de temps à l’amortissement du crédit et à une éventuelle progression de la valeur du logement.
Plus la durée augmente, plus le propriétaire rembourse du capital. Mais cela ne signifie pas que l’achat finit toujours par gagner : une baisse du marché, des charges élevées, des travaux importants ou un rendement financier supérieur peuvent maintenir l’avantage de la location.
Les coûts de l’achat à ne pas oublier
Acquisition
Droits et taxes, émoluments, formalités, débours, garantie bancaire et éventuels frais de dossier ou de courtage.
Crédit
Intérêts, assurance emprunteur et frais conditionnant l’obtention du prêt. Le TAEG sert à comparer le coût global des offres.
Détention
Taxe foncière, assurance propriétaire, copropriété non récupérable, entretien courant et provision pour travaux.
Revente
Honoraires d’agence éventuels, diagnostics, mainlevée, indemnité de remboursement anticipé et remise en état.
Le formulaire regroupe certains postes pour rester utilisable. Demandez des montants précis au notaire, à la banque, au syndic et à l’assureur avant de décider.
Taux nominal, assurance et TAEG
Le taux nominal sert à calculer les intérêts de la mensualité. Il ne représente pas nécessairement le coût complet du financement. Le ministère de l’Économie rappelle que le TAEG inclut notamment les intérêts, certains frais de dossier et d’intermédiaire, ainsi que les coûts d’assurance et de garantie obligatoires.
Le simulateur sépare le taux nominal de l’assurance pour rendre leur effet visible, mais il ne reconstitue pas votre TAEG. Utilisez les chiffres de l’offre bancaire. En mai 2026, la Banque de France relevait un taux moyen de 3,21 % pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, avant certaines dépenses annexes ; ce niveau national ne remplace pas une proposition individuelle.
Comment est traité l’apport personnel ?
Dans le scénario d’achat
L’apport réduit le montant emprunté. Le calcul suppose qu’il peut aussi financer une partie des frais d’acquisition. Il est plafonné au coût total du projet.
Dans le scénario de location
Le même montant est placé dès le départ et capitalise au rendement indiqué. C’est le coût d’opportunité de l’argent immobilisé dans l’achat.
Le rendement saisi doit être cohérent avec le niveau de risque accepté et idéalement exprimé net de frais et de fiscalité. Une performance financière future n’est jamais garantie.
Évolution du loyer et indice IRL
La hausse du loyer n’est pas automatique : elle dépend du bail, d’une clause de révision, de l’indice applicable et des règles concernant le logement. Le taux saisi est donc une hypothèse économique, pas une autorisation juridique d’augmenter le loyer.
À titre de repère, l’Insee a publié une progression annuelle de l’IRL de 1,15 % au deuxième trimestre 2026 en métropole. Un seul trimestre ne permet cependant pas de prévoir les années suivantes. Testez aussi une évolution nulle et une hypothèse plus élevée.
Quel taux de hausse retenir pour le bien ?
La valeur immobilière dépend de l’emplacement, de l’état du bien, du DPE, de l’offre locale, des taux de crédit et du cycle du marché. Une moyenne nationale ne décrit pas votre quartier. Une petite variation annuelle, répétée pendant dix ou vingt ans, modifie fortement le résultat.
| Scénario | Hypothèse à tester | Lecture |
|---|---|---|
| Prudent | Taux central diminué de 2 points | Mesure la résistance du projet à un marché défavorable |
| Central | Votre hypothèse principale | Scénario de travail, sans garantie |
| Favorable | Taux central augmenté de 2 points | Montre la sensibilité à une hausse durable |
La table dynamique du simulateur recalcule le patrimoine des deux profils dans ces trois situations.
Charges annuelles du propriétaire
Le champ doit réunir les dépenses que le locataire comparable n’aurait pas à supporter : taxe foncière, assurance propriétaire, charges de copropriété non récupérables, entretien et provision raisonnable pour travaux. N’y ajoutez pas la mensualité ni l’assurance du crédit, déjà calculées séparément.
Pour un appartement, examinez les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le fonds travaux, le plan pluriannuel et les appels de charges. Pour une maison, anticipez toiture, façade, chauffage, assainissement et équipements extérieurs.
Ce que le simulateur ne peut pas décider à votre place
Facteurs financiers
- Fiscalité exacte de l’épargne et de la revente
- Aides, PTZ ou prêt employeur
- Travaux exceptionnels et sinistres
- Renégociation ou remboursement anticipé
- Vacance du placement et variation réelle des rendements
Facteurs personnels
- Stabilité professionnelle et géographique
- Besoin de mobilité ou de surface future
- Liberté de transformer le logement
- Capacité à absorber une réparation urgente
- Valeur accordée à la sécurité résidentielle
Avant de prendre votre décision
- Comparer un achat et une location réellement équivalents
- Obtenir une estimation précise des frais d’acquisition
- Utiliser le taux, l’assurance et les frais de l’offre de prêt
- Lire les documents de copropriété et les diagnostics
- Estimer la taxe foncière et une provision annuelle de travaux
- Tester une revente plus rapide que prévu
- Tester une stagnation ou une baisse des prix
- Vérifier que l’apport ne supprime pas toute épargne de sécurité
- Comparer plusieurs biens et plusieurs offres bancaires
- Faire valider le budget par les professionnels concernés
Questions fréquentes
À partir de combien d’années vaut-il mieux acheter ?
Il n’existe pas de durée universelle. Le seuil dépend du prix, du loyer, des frais, du crédit, des charges, du marché et du rendement alternatif de l’apport.
Pourquoi intégrer le capital restant dû ?
En cas de revente, le prêt restant doit être remboursé. La valeur du bien ne constitue donc pas intégralement le patrimoine disponible.
Pourquoi placer l’apport dans le scénario de location ?
Le locataire conserve le capital qui aurait été immobilisé dans l’achat. Ne pas le valoriser rendrait la comparaison déséquilibrée.
Le simulateur tient-il compte des frais de notaire ?
Oui, grâce au pourcentage de frais d’acquisition. Utilisez toutefois l’estimation réelle du notaire, variable selon le bien et le département.
L’assurance emprunteur est-elle incluse ?
Oui, sous la forme d’un taux annuel appliqué au capital initial. Votre contrat peut utiliser une autre base ou une tarification liée à l’âge.
Comment sont traités les travaux ?
Les dépenses récurrentes peuvent être intégrées aux charges annuelles. Ajoutez séparément les gros travaux prévus en augmentant prudemment cette enveloppe.
Le propriétaire investit-il aussi son économie mensuelle ?
Oui. Lorsque le coût mensuel de la location dépasse celui de l’achat, la différence est placée dans le portefeuille du propriétaire.
Peut-on mettre une baisse du prix immobilier ?
Oui. Le champ accepte un taux négatif et le tableau teste automatiquement une hypothèse inférieure de deux points au scénario central.
Le résultat tient-il compte de l’impôt sur la plus-value ?
Non. La fiscalité dépend notamment de l’usage du bien et de la durée de détention. Faites analyser votre situation avant la revente.
Le résultat constitue-t-il un conseil d’achat ?
Non. Il s’agit d’une comparaison financière indicative. La décision dépend aussi de votre mobilité, de votre sécurité financière et de vos projets.
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Voir tous les simulateurs Découvrir nos formations immobilièresInformations vérifiées en juillet 2026. Les résultats dépendent entièrement des hypothèses saisies et ne constituent ni une estimation du marché, ni une offre de crédit, ni un conseil financier.