Simulateur de plus-value immobilière 2026
Estimez la plus-value taxable d’un bien immobilier, les abattements liés à la durée de détention, l’impôt à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la surtaxe éventuelle.
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Comment utiliser le simulateur ?
Comment calculer la plus-value immobilière ?
La plus-value brute correspond à la différence entre un prix de cession corrigé et un prix d’acquisition corrigé. Le prix de vente peut être diminué de certains frais supportés par le vendeur et justifiés, comme des diagnostics obligatoires. Le prix d’achat peut être majoré de frais d’acquisition et de dépenses de travaux admises.
Cette plus-value brute reçoit ensuite deux abattements distincts : l’un pour calculer l’impôt sur le revenu, l’autre pour calculer les prélèvements sociaux. Il existe donc deux bases taxables différentes.
Prix de vente corrigé : quels frais déduire ?
Le prix de vente est celui indiqué dans l’acte. Certains frais payés par le vendeur peuvent le diminuer lorsqu’ils sont admis et justifiés. Les diagnostics obligatoires sont un exemple cité par l’administration. À l’inverse, les sommes reçues en complément du prix peuvent devoir être ajoutées.
N’inscrivez pas automatiquement le capital restant dû, les indemnités bancaires ou les honoraires déjà pris en charge par l’acquéreur : toutes les dépenses liées à la vente ne réduisent pas la plus-value fiscale. Le champ « frais de cession déductibles » doit rester limité aux montants validés pour ce calcul.
Frais d’acquisition : réel ou forfait de 7,5 % ?
Montant réel
Vous retenez les droits d’enregistrement et frais d’acquisition effectivement supportés, à condition de disposer des justificatifs nécessaires.
Forfait de 7,5 %
Pour un bien acheté, le prix d’acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5 %. Le simulateur applique ce taux directement au prix saisi.
Comparez les deux méthodes avant la vente. Le forfait peut être plus favorable lorsque les justificatifs sont incomplets ou que les frais réels sont inférieurs, mais sa disponibilité dépend du mode d’acquisition du bien.
Travaux : dépenses réelles ou forfait de 15 % ?
Les dépenses réelles de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent majorer le prix d’acquisition sous conditions. Les travaux déjà pris en compte pour déterminer l’impôt sur le revenu ne doivent pas être utilisés une seconde fois. Les simples dépenses d’entretien ou de réparation ne sont pas automatiquement assimilées aux travaux admis.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, un forfait égal à 15 % du prix d’achat peut être retenu sous les conditions du régime. Dans l’outil, le forfait est automatiquement ramené à zéro si la durée saisie ne dépasse pas cinq années.
Abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement pour l’IR | Abattement social |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année | 1,65 % par année |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération d’IR | 9 % par année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
L’exonération liée à la durée est donc acquise après vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et après trente ans pour les prélèvements sociaux.
Taux d’imposition et surtaxe
Impôt sur le revenu
La base après abattement IR est imposée au taux forfaitaire de 19 %.
Prélèvements sociaux
La base sociale après son propre abattement est soumise au taux de 17,2 %.
Plus-value élevée
Une surtaxe progressive peut s’appliquer lorsque la base imposable IR dépasse 50 000 €.
Le simulateur applique le barème progressif de la taxe sur les plus-values immobilières élevées. Il ne l’applique pas lorsqu’une exonération totale est sélectionnée ni lorsque le bien est déclaré comme terrain à bâtir. Pour une indivision, un couple ou plusieurs vendeurs, le seuil et le calcul peuvent dépendre des quotes-parts : faites impérativement confirmer le montant.
Plus-value LMNP et amortissements
Pour certaines ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre d’une location meublée non professionnelle doivent être pris en compte pour le calcul de la plus-value. L’effet est généralement d’augmenter la plus-value brute imposable.
Le champ « amortissements LMNP à réintégrer » ajoute le montant renseigné à la plus-value. N’utilisez pas ce champ sans vérifier le régime du logement, la période de location et les exceptions éventuelles avec votre notaire ou votre conseil fiscal.
Principaux cas d’exonération
Résidence principale
La vente de l’habitation principale et de ses dépendances peut être totalement exonérée lorsque les conditions sont réunies.
Durée de détention
L’IR disparaît après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Première cession
La première vente d’un logement autre que la résidence principale peut bénéficier d’une exonération sous conditions de remploi.
Prix de cession limité
Certaines cessions de faible montant peuvent relever d’une exonération prévue par les textes.
Situation personnelle
Des exonérations peuvent exister selon l’âge, les ressources, le handicap ou l’entrée en établissement.
Opérations particulières
Certains dispositifs d’urbanisme ou de logement social prévoient des abattements exceptionnels sous conditions strictes.
Le bouton « exonération totale vérifiée » annule toutes les impositions dans le résultat. Il doit uniquement être utilisé lorsque le cas a été confirmé.
Exemple indicatif
Pour une vente à 300 000 €, un achat à 180 000 €, le forfait d’acquisition de 7,5 %, le forfait travaux de 15 % et douze années entières de détention, la plus-value brute estimée atteint 79 500 €. L’abattement IR est de 42 %, tandis que l’abattement social est de 11,55 %.
Les bases imposables diffèrent donc sensiblement. La surtaxe n’est pas déclenchée dans cet exemple, car la base taxable à l’impôt sur le revenu reste inférieure au seuil de 50 000 €. Une légère variation des frais ou de la durée peut modifier le résultat.
Pourquoi le montant du notaire peut-il différer ?
- La durée exacte est décomptée entre les dates des actes
- Les travaux et frais doivent répondre aux conditions fiscales
- Le régime LMNP peut imposer une correction des amortissements
- La surtaxe peut être répartie selon le nombre et la qualité des cédants
- Une exonération ou un abattement exceptionnel peut s’appliquer
- Les non-résidents peuvent relever de règles sociales ou conventionnelles particulières
Questions fréquentes
Quand l’exonération liée à la durée est-elle totale ?
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Quels taux sont utilisés ?
Le simulateur applique 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements propres à chaque assiette.
La résidence principale est-elle imposée ?
La cession de la résidence principale est normalement exonérée lorsque toutes les conditions sont réunies, notamment son occupation habituelle et effective.
Peut-on retenir automatiquement 7,5 % de frais d’acquisition ?
Ce forfait est prévu pour un bien acheté. Une acquisition par donation ou succession obéit à d’autres règles.
Le forfait travaux de 15 % exige-t-il des factures ?
Le forfait peut être utilisé sous conditions lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le notaire vérifie son application.
Les amortissements LMNP augmentent-ils la plus-value ?
Pour certaines ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés au calcul, ce qui peut augmenter la base.
Quand la surtaxe est-elle due ?
Elle peut s’appliquer lorsque la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €, selon un barème de 2 % à 6 %. Les terrains à bâtir en sont exclus.
Une moins-value peut-elle être déduite d’une autre plus-value ?
En principe, une moins-value immobilière n’est pas imputable sur une plus-value d’un autre bien, sauf situations exceptionnelles.
Qui déclare et paie l’impôt ?
Dans la plupart des ventes, le notaire établit la déclaration, calcule l’impôt et procède à son paiement lors de la formalité.
Le résultat est-il contractuel ?
Non. Il s’agit d’une estimation pédagogique. Seul le calcul établi à partir du dossier complet permet de déterminer l’impôt définitif.
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Voir tous les simulateurs Découvrir nos formations immobilièresInformations vérifiées en juillet 2026. Ce simulateur ne constitue pas un conseil fiscal et ne remplace pas le calcul du notaire.