Comment utiliser ce comparateur ?

Location nue ou LMNP : que compare l’outil ?

La location nue produit des revenus fonciers. La location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux. Ces catégories fiscales n’autorisent pas les mêmes abattements, charges ni règles de report. Comparer uniquement le loyer mensuel conduit donc à une vision incomplète.

Le simulateur calcule d’abord les recettes après vacance, puis une base imposable simplifiée selon le régime choisi. Il estime l’impôt avec votre tranche marginale et le taux social renseigné. Enfin, il retranche les charges, les remboursements de crédit et l’impôt estimé pour obtenir le cash-flow.

Location nue : micro-foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier est soumis à des conditions, dont un plafond annuel de revenus fonciers bruts de 15 000 € dans le cas général. Une option pour le réel peut être intéressante lorsque les charges déductibles dépassent l’abattement, mais elle produit des effets sur plusieurs années.

LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Pour les recettes perçues en 2026, le seuil du micro-BIC applicable à la location meublée de longue durée est indiqué à 83 600 € par Service-Public. Le réel peut être choisi volontairement sous le seuil et devient applicable au-delà selon les règles de dépassement.

Comment les amortissements LMNP sont-ils traités ?

Au régime réel, l’activité peut amortir le logement hors terrain, le mobilier et certains frais selon un plan comptable. Le montant effectivement déductible dépend de la comptabilité et ne se confond pas avec une sortie de trésorerie.

Dans le calculateur, l’amortissement est plafonné au résultat positif restant après charges et intérêts. Cette approche évite qu’il transforme à lui seul le bénéfice en déficit. Le reliquat éventuel n’est pas suivi d’une année sur l’autre : une simulation comptable reste nécessaire.

Pourquoi séparer crédit et intérêts ?

Le remboursement annuel du crédit est une sortie de trésorerie : il réduit le cash-flow. En revanche, la part de capital remboursé n’est pas une charge fiscale déductible. Seuls les intérêts et frais d’emprunt admis peuvent réduire le résultat taxable au régime réel.

Le champ « crédit annuel » doit contenir l’ensemble des mensualités payées sur douze mois. Le champ « intérêts déductibles » contient uniquement la part estimée des intérêts comprise dans ces mensualités. L’outil ne retranche pas deux fois les intérêts du cash-flow.

Quelles charges renseigner ?

Les charges saisies servent au cash-flow dans tous les cas. Leur déduction fiscale dépend toutefois du régime et des justificatifs.

Fiscalité estimée : pourquoi les taux restent paramétrables ?

Le taux d’impôt sur le revenu dépend de votre foyer. Les prélèvements sociaux ou cotisations de la location meublée dépendent du niveau de recettes, du caractère professionnel ou non professionnel et du type de location. Un taux unique imposé par le calculateur serait donc trompeur.

Par défaut, l’outil utilise une TMI de 30 % et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Si votre activité meublée relève de cotisations sociales, remplacez le taux proposé par une estimation adaptée obtenue auprès de votre conseil.

Les différences pratiques entre vide et meublé

Comment interpréter le meilleur scénario ?

Le scénario affiché comme « le plus favorable » est uniquement celui qui produit le cash-flow annuel le plus élevé avec vos hypothèses. Un écart positif ne garantit pas que ce mode de location soit juridiquement possible, commercialement pertinent ou patrimonialement supérieur.

Testez au minimum trois hypothèses : loyer central, vacance prudente et charges majorées. Comparez aussi la rentabilité avant financement, l’effort de gestion, le coût du mobilier, les travaux futurs et la demande locale.