Simulateur de rentabilité locative en 2026
Calculez le rendement brut, le rendement net de charges et la trésorerie de votre investissement après crédit. Intégrez le prix d’achat, les frais, les travaux, les loyers, la vacance et vos dépenses de propriétaire.
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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Commencez par le coût complet de l’opération. Un bien de 200 000 € avec 16 000 € de frais, 10 000 € de travaux et 4 000 € d’équipement représente un investissement de 230 000 €. Le simulateur utilise ce coût total pour les deux rendements afin de faciliter la comparaison entre projets.
Les formules utilisées
Coût total = prix d’achat + frais d’acquisition et de financement + travaux initiaux + mobilier.
Rendement brut sur coût total = loyer mensuel hors charges × 12 ÷ coût total × 100.
Loyers annuels après vacance = loyer mensuel hors charges × (12 ? mois de vacance).
Revenu net de charges = loyers après vacance ? charges non récupérables ? taxe foncière restant à charge ? assurance propriétaire ? entretien ? gestion et garanties.
Rendement net de charges avant impôt = revenu net de charges ÷ coût total × 100.
Trésorerie mensuelle avant impôt = revenu net de charges ÷ 12 ? mensualité de crédit ? assurance emprunteur.
Certaines annonces calculent le rendement brut sur le seul prix d’achat. Ce chiffre est différent du rendement sur coût total affiché ici. Comparez toujours des indicateurs calculés avec la même convention.
Exemple : rendement positif, trésorerie négative
Avec les valeurs préremplies, le coût total est de 230 000 € et le loyer de 1 000 € hors charges. Un mois de vacance ramène les loyers annuels à 11 000 €. Les charges saisies et 7 % de gestion représentent 3 620 €, soit un revenu net de charges de 7 380 € par an.
Le rendement brut est de 5,22 % et le rendement net de charges de 3,21 %, avant impôt. Avec 30 000 € d’apport, un emprunt de 200 000 € sur vingt ans à 3,6 % et une assurance annuelle de 0,3 % du capital initial, la mensualité totale est d’environ 1 220 €. La trésorerie moyenne est donc d’environ ?605 € par mois avant impôt.
Ces chiffres illustrent le calcul ; ils ne constituent ni une estimation de marché, ni une offre bancaire. Les valeurs préremplies ne sont pas des taux moyens constatés.
Quelles charges faut-il intégrer ?
Renseignez les dépenses qui restent effectivement à votre charge. Séparez les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire et la provision d’entretien. Le taux de gestion est appliqué aux loyers estimés après vacance. Si votre contrat prévoit des frais fixes ou un minimum annuel, ajoutez le complément dans les charges annuelles.
La provision d’entretien lisse une dépense estimée sur l’année : les sorties de trésorerie réelles seront irrégulières. Les travaux initiaux figurent dans le coût du projet ; ne les ajoutez pas une seconde fois aux charges annuelles.
Rendement locatif et crédit : deux lectures complémentaires
Le rendement net présenté mesure la performance locative avant financement et fiscalité. L’apport et le crédit ne modifient donc pas ce pourcentage. Ils modifient la trésorerie disponible après remboursement. Une partie de la mensualité rembourse le capital : un solde de trésorerie négatif n’est pas assimilable à une perte comptable de même montant.
Le crédit est amortissable à taux fixe avec échéances mensuelles. L’assurance est calculée sur le capital initial. Le simulateur accepte un taux nominal nul et un apport couvrant la totalité du projet. Il ne reconstitue pas le TAEG.
Vacance, fiscalité et limites de la simulation
La vacance peut aller de zéro à douze mois. Testez plusieurs hypothèses, car les échéances bancaires et certaines charges continuent pendant une période sans locataire. Les impayés, les gros travaux imprévus et l’évolution future des loyers ne sont pas simulés séparément.
L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, l’amortissement fiscal, les réductions d’impôt et la fiscalité de revente ne sont pas calculés. Le résultat n’est ni un rendement net-net, ni un taux de rentabilité interne. Pour une étude fiscale personnalisée, faites analyser le régime de location et votre situation.
Avant l’achat, vérifiez aussi le DPE, la possibilité de louer le logement, les documents de copropriété et le marché local. L’ANIL détaille les dépenses et les risques à anticiper dans son guide de l’investissement locatif.
Questions fréquentes sur la rentabilité locative
Comment calculer le rendement locatif brut ?
Cet outil divise le loyer mensuel hors charges multiplié par douze par le coût total du projet, puis multiplie par cent. Le coût total comprend le prix, les frais, les travaux et le mobilier.
Que comprend le rendement net de charges ?
Il tient compte des mois de vacance et des dépenses renseignées : charges non récupérables, taxe foncière restant à charge, assurance propriétaire, entretien et gestion. Le crédit et la fiscalité sont exclus de ce pourcentage.
Le crédit est-il pris en compte ?
Oui, pour la trésorerie : le simulateur retranche les mensualités de capital, d’intérêts et d’assurance du revenu net de charges. Le taux zéro et l’achat sans emprunt sont acceptés.
Le résultat est-il net d’impôt ?
Non. L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et les effets du régime fiscal ne sont pas calculés. Il ne s’agit pas d’un rendement net-net.
Quelle différence entre rendement et trésorerie ?
Le rendement mesure le revenu locatif par rapport au coût du bien. La trésorerie mesure le solde après charges et remboursement du crédit. Un rendement positif peut donc coexister avec un effort mensuel à financer.
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Tous les simulateurs immobiliersFormations immobilières et loi ALUROutil et méthode mis à jour le 8 novembre 2026. Simulation indicative à partir des hypothèses saisies. Les données restent dans votre navigateur : aucun envoi n’est effectué par ce calculateur.
Référence : ANIL — précautions et vérifications pour un investissement locatif.