Simulateur de frais de notaire 2026
Estimez gratuitement le budget à prévoir pour l’achat d’un logement ancien, d’un bien neuf ou d’un terrain. Obtenez le détail des droits et taxes, des émoluments du notaire et des débours.
Votre acquisition
Votre estimation
Résultat indicatif arrondi à l’euro. Le décompte définitif dépend de la situation juridique et fiscale du bien et doit être établi par le notaire chargé de la vente.
Comparez ancien et neuf à prix identique
Ce repère dynamique reprend votre prix, les éléments déduits et les débours renseignés. Il montre immédiatement l’impact du régime fiscal sur le budget d’acquisition.
Comment utiliser le simulateur ?
Que comprennent les « frais de notaire » ?
L’expression courante est trompeuse : l’essentiel de la somme versée lors de l’achat ne rémunère pas le notaire. Il s’agit de frais d’acquisition composés principalement d’impôts collectés pour l’État et les collectivités.
Droits et taxes
Taxe départementale, taxe communale et frais d’assiette, selon le régime applicable.
Émoluments
Rémunération réglementée de l’acte, calculée par tranches puis soumise à la TVA.
Débours
Sommes avancées pour obtenir les pièces nécessaires et accomplir les formalités.
Sécurité immobilière
Contribution liée aux formalités de publicité foncière, généralement égale à 0,10 %.
Frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf
| Type d’acquisition | Ordre de grandeur courant | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Logement ancien | Environ 7 à 8 % | Droits de mutation au taux de droit commun |
| Logement neuf / VEFA | Environ 2 à 3 % | Taxe de publicité foncière au taux réduit lorsque la vente est soumise à TVA sur le prix total |
| Terrain à bâtir | Souvent proche de l’ancien | Le régime dépend notamment du vendeur et de l’application de la TVA immobilière |
Hausse des droits de mutation entre 2025 et 2028
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever temporairement leur taxe de publicité foncière ou leur droit d’enregistrement de 4,50 % à 5,00 % pour les actes conclus jusqu’au 31 mars 2028. Lorsque le taux départemental est de 5 %, le total des droits d’enregistrement atteint environ 6,3185 % de l’assiette, avant les autres frais.
Cette majoration de 0,50 point n’est pas applicable à l’acquisition d’une résidence principale par un primo-accédant répondant aux conditions légales. Dans ce cas, le simulateur ramène automatiquement le taux départemental de 5 % à 4,50 %. Il ne modélise pas les autres exonérations ou abattements locaux éventuels.
Deux réductions particulières sont aussi intégrées pour les premières propriétés éligibles : 3,80 % dans les Hautes-Pyrénées et 4,00 % en Savoie. Leur bénéfice dépend des conditions légales et de l’engagement d’affectation du logement à la résidence principale, à faire confirmer dans l’acte.
Barème des émoluments du notaire
Pour une vente immobilière, les émoluments proportionnels sont calculés par tranches. Chaque taux ne s’applique qu’à la partie du prix comprise dans la tranche correspondante, puis la TVA de 20 % est ajoutée.
| Tranche d’assiette | Taux HT appliqué |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Une remise peut être consentie par l’office dans les limites réglementaires sur la fraction d’assiette concernée. Elle doit être appliquée de manière uniforme selon les règles affichées par le notaire.
Peut-on déduire le mobilier du calcul ?
Mobilier réellement déductible
Certains meubles meublants et équipements peuvent être distingués du prix immobilier : électroménager non encastré, tables, chaises ou mobilier de jardin, par exemple. Ils doivent exister, être valorisés à leur valeur d’occasion et être listés dans le compromis puis dans l’acte.
Éléments attachés à l’immeuble
Les éléments incorporés au logement ou indissociables de celui-ci ne doivent pas être artificiellement traités comme des meubles. Une valorisation exagérée peut être remise en cause. Demandez au notaire de valider la liste et les justificatifs.
Honoraires d’agence : quand réduisent-ils l’assiette ?
Lorsque les honoraires sont contractuellement à la charge de l’acquéreur, clairement séparés du prix net vendeur et correctement mentionnés dans le mandat et l’avant-contrat, ils peuvent ne pas entrer dans l’assiette des droits de mutation. S’ils sont à la charge du vendeur, le prix global constitue en principe l’assiette.
Le champ du simulateur ne doit donc être rempli que pour des honoraires effectivement dus par l’acquéreur et présentés séparément. Il ne change pas le prix total payé à l’agence et au vendeur : il ajuste uniquement la base estimative des droits et des émoluments.
Les dépenses non comprises dans cette estimation
- Honoraires de négociation ou de recherche immobilière
- Frais de dossier bancaire et de courtage
- Coût de la garantie du prêt, de l’hypothèque ou du cautionnement
- Prorata de taxe foncière et de charges de copropriété
- Travaux, diagnostics complémentaires et frais de déménagement
- Régimes fiscaux particuliers, exonérations et engagements spécifiques
Questions fréquentes sur les frais de notaire
Combien représentent les frais de notaire dans l’ancien ?
Ils représentent couramment environ 7 à 8 % du prix, mais le pourcentage baisse généralement lorsque le prix augmente et varie selon le taux départemental, les débours et les particularités de l’acte.
Combien représentent les frais de notaire dans le neuf ?
Pour une vente ouvrant droit au taux réduit, ils se situent souvent autour de 2 à 3 %. Le simple fait que le logement soit récent ne suffit pas : le régime fiscal de la vente doit être vérifié.
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Les taxes ne le sont pas. Le notaire peut, dans le cadre réglementaire, consentir une remise sur une partie de ses émoluments pour les opérations dépassant le seuil prévu. Les débours correspondent à des coûts engagés pour le dossier.
Qui paie les frais de notaire ?
Dans une vente immobilière classique, les frais d’acquisition sont en principe supportés par l’acquéreur, sauf convention particulière conforme au droit applicable.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais ?
La hausse temporaire de 0,50 point des droits départementaux ne s’applique pas, sous conditions, à l’acquisition d’une résidence principale par un primo-accédant. Cela ne supprime pas les autres taxes, émoluments et débours.
Le mobilier peut-il réduire les frais ?
Oui, si les meubles sont réels, valorisés raisonnablement et mentionnés séparément dans l’avant-contrat et l’acte. Le notaire doit confirmer l’assiette retenue.
Les frais bancaires sont-ils inclus ?
Non. La garantie du prêt, les frais de dossier, le courtage et l’assurance emprunteur ne figurent pas dans le résultat de ce simulateur.
Pourquoi le résultat diffère-t-il de la provision demandée ?
Le notaire demande une provision tenant compte des caractéristiques réelles du dossier. Après publication de l’acte et clôture du compte, un éventuel trop-perçu est restitué.
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