Simulateur de partage d’honoraires immobiliers
Répartissez une commission HT entre partenaire inter-cabinet, apporteur d’affaires, mandataire et agence. La cascade affiche chaque assiette pour éviter les erreurs de pourcentage.
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Votre répartition
Comment utiliser ce simulateur ?
Comment fonctionne la cascade de partage ?
Le résultat dépend autant des pourcentages que de leur assiette. Dire qu’un mandataire perçoit 60 % ne suffit pas : il faut préciser si ce taux porte sur les honoraires totaux, sur la part conservée après l’inter-cabinet ou sur une base diminuée d’autres commissions.
Dans cet outil, le partenaire inter-cabinet est calculé sur les honoraires totaux. L’apporteur est ensuite calculé sur la part brute de l’agence. Une réserve interne est prélevée sur le montant restant, puis la rétrocession du mandataire s’applique à la base distribuable.
Exemple avec 10 000 € d’honoraires HT
Prenons 10 000 € d’honoraires HT, un partage inter-cabinet à 50 %, aucune commission d’apporteur, aucune réserve et une rétrocession de 60 % au mandataire sur la part restante.
| Étape | Assiette | Calcul | Montant |
|---|---|---|---|
| Partenaire inter-cabinet | 10 000 € | 50 % | 5 000 € |
| Part agence brute | 10 000 € | 10 000 € − 5 000 € | 5 000 € |
| Base mandataire | 5 000 € | Sans apporteur ni réserve | 5 000 € |
| Rémunération mandataire | 5 000 € | 60 % | 3 000 € |
| Total conservé par l’agence | 5 000 € | Solde après mandataire | 2 000 € |
Le mandataire ne reçoit donc pas 60 % des honoraires totaux, mais 60 % de la part distribuable après l’inter-cabinet. L’écart est considérable : 3 000 € dans cet exemple, contre 6 000 € si le taux avait porté sur le total.
Partage inter-cabinet : définir l’assiette avant la vente
Points à écrire dans la convention
- Identité et qualité des deux professionnels
- Bien et opération concernés
- Mission de chaque cabinet
- Montant ou pourcentage du partage
- Assiette HT ou TTC du calcul
- Fait générateur et délai de paiement
Points à vérifier au règlement
- Honoraires réellement encaissés
- Cohérence avec le mandat
- Facture conforme du partenaire
- TVA applicable à chaque entité
- Coordonnées bancaires contrôlées
- Traçabilité comptable du partage
Une formulation comme « partage 50/50 » peut rester ambiguë si elle ne précise pas les éventuelles déductions préalables. La convention doit dire clairement si le partage porte sur les honoraires prévus, facturés ou effectivement encaissés.
Rétrocession du mandataire immobilier
Le taux de rétrocession du négociateur ou de l’agent commercial dépend du contrat qui le lie au titulaire de la carte professionnelle. Le document doit décrire le mode de calcul, l’assiette, les paliers éventuels, les opérations partagées, les déductions et le moment où la commission devient exigible.
Un collaborateur habilité à négocier et à s’engager pour le compte de l’agent immobilier doit disposer de l’attestation correspondante. Pour un agent commercial, l’inscription et les conditions d’exercice propres à son statut doivent également être contrôlées.
Apporteur d’affaires : rester dans la mise en relation
La simple mise en relation doit être distinguée des actes de négociation, d’entremise et d’engagement pour le compte d’un professionnel. Une personne qui participe réellement et de manière habituelle à la négociation immobilière ne peut pas être traitée comme un simple apporteur afin de contourner les exigences de la loi Hoguet.
Apport simple
Transmission d’un contact ou d’une opportunité, sans négociation du prix, visite conduite comme intermédiaire, collecte d’un engagement ni maniement de fonds.
Participation à la transaction
Prospection habituelle, négociation, visites, présentation d’offres ou engagement pour l’agence : ces missions appellent un statut et une habilitation adaptés.
La convention d’apport doit définir la mission autorisée, le fait générateur de la rémunération, son montant, son assiette, les modalités de facturation et les obligations de confidentialité. Pour un montage récurrent ou atypique, une validation juridique est recommandée.
À quoi sert la réserve agence ?
La réserve est un paramètre de gestion interne. Elle peut représenter une part mise de côté avant calcul de la rétrocession pour couvrir certains coûts définis par le contrat : outils, diffusion, accompagnement, assurance, animation ou fonctionnement. Elle ne doit pas être confondue avec la marge finale de l’agence.
Dans le simulateur, la réserve est calculée après la commission de l’apporteur. Elle reste intégralement dans le total agence, tandis que le solde d’exploitation correspond au montant restant après rétrocession du mandataire. Les deux lignes sont affichées séparément pour conserver une lecture transparente.
HT, TVA et facturation
Le simulateur travaille exclusivement en hors taxes afin de comparer des assiettes homogènes. Il ne calcule pas la TVA de chaque intervenant, car la situation peut varier selon le régime fiscal, la localisation, la nature de la prestation et la qualité du prestataire.
Honoraires de départ
Utilisez la commission HT effectivement acquise ou encaissée selon la clause contractuelle applicable.
Factures séparées
Chaque partenaire facture selon sa situation et les mentions obligatoires qui lui sont applicables.
Contrôle comptable
Le total des parts HT doit correspondre au montant réparti et être rapproché des factures et règlements.
Quand la commission devient-elle payable ?
Le contrat doit fixer un fait générateur précis : signature définitive, encaissement effectif des honoraires, réception d’une facture conforme ou autre événement licite et vérifiable. Le partage ne doit pas être déduit uniquement d’une promesse orale ou d’un tableau commercial.
En pratique, prévoyez aussi le traitement d’une vente annulée, d’une baisse des honoraires, d’un impayé, d’une opération réalisée avec plusieurs négociateurs ou d’un remboursement au client. Une clause claire évite les interprétations différentes après la transaction.
Les vérifications avant de valider un partage
Mandat valide
Vérifiez que l’agence dispose du mandat nécessaire et que les honoraires correspondent au dossier.
Qualité des intervenants
Contrôlez carte professionnelle, attestation, statut et pouvoirs selon le rôle de chacun.
Convention écrite
Formalisez les missions, assiettes, taux, délais, TVA et conditions de paiement.
Montant encaissé
Utilisez le montant réellement dû ou encaissé selon ce que prévoit la convention.
Factures conformes
Rapprochez chaque versement d’une pièce comptable adaptée à la situation du bénéficiaire.
Contrôle LCB-FT
Intégrez le partenaire et l’opération dans les procédures de vigilance applicables à l’agence.
Questions fréquentes
Dans quel ordre le partage est-il calculé ?
Le partenaire inter-cabinet est calculé sur le total. L’apporteur, la réserve et le mandataire sont ensuite calculés successivement sur les montants restant à l’agence.
Les montants sont-ils HT ou TTC ?
Le formulaire travaille en HT. La TVA et la facturation de chaque intervenant doivent être traitées séparément selon sa situation.
Pourquoi afficher chaque assiette ?
Un même pourcentage produit des montants différents selon qu’il porte sur le total, la part agence ou le solde après déductions.
Que signifie une rétrocession de 60 % ?
Elle représente 60 % de la base distribuable définie dans l’outil. Le contrat du mandataire peut toutefois prévoir une autre assiette.
La réserve agence est-elle perdue pour l’agence ?
Non. Elle est isolée avant la rétrocession, puis incluse dans le total final conservé par l’agence.
Un apporteur peut-il être rémunéré librement ?
Sa mission et sa rémunération doivent être encadrées. Il ne doit pas exercer sous cette appellation des actes nécessitant un statut ou une habilitation immobilière.
Faut-il une convention inter-cabinet écrite ?
Elle est fortement recommandée pour identifier l’opération, les missions, l’assiette, le partage, la facturation et le délai de paiement.
Le mandataire facture-t-il sa commission ?
Le traitement dépend de son statut et de son contrat. Les pièces comptables et la TVA doivent être vérifiées avec le professionnel compétent.
Quand faut-il verser la commission ?
Au moment prévu par la convention ou le contrat, après réalisation du fait générateur et fourniture des justificatifs requis.
Ce simulateur remplace-t-il les contrats ?
Non. Il illustre une cascade mathématique. Les contrats, habilitations, factures et règles professionnelles restent déterminants.
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Voir tous les simulateurs Découvrir nos formations immobilièresInformations vérifiées en juillet 2026. Simulation indicative : faites valider le partage, le statut des intervenants, la TVA et les pièces contractuelles avant paiement.