Simulateur de viager occupé 2026
Estimez le droit d’usage et d’habitation, la valeur occupée, le bouquet et une rente mensuelle initiale. Comparez ensuite plusieurs durées statistiques et mesurez l’effet de l’indexation.
Votre hypothèse de viager
Votre estimation
Sensibilité à la durée statistique
Comment utiliser ce simulateur ?
La décomposition d’un viager occupé
Dans un viager occupé, le vendeur, appelé crédirentier, cède le bien mais conserve le droit de l’occuper selon les conditions prévues dans l’acte. L’acquéreur, appelé débirentier, paie généralement un capital comptant — le bouquet — puis une rente jusqu’au décès de la personne ou de la dernière personne sur laquelle la rente est constituée.
Le bouquet n’est pas une dépense ajoutée à la valeur occupée : il constitue une partie du prix payée immédiatement. Plus il est élevé, plus le capital restant à convertir en rente est faible. Le partage entre bouquet et rente résulte de l’accord des parties, sous le contrôle et le conseil du notaire.
Comment le simulateur estime le droit d’usage et d’habitation ?
Capitalisation de la valeur locative
Le simulateur actualise le loyer mensuel sur la durée statistique saisie, avec le taux technique. Cette méthode permet de comprendre le lien entre l’avantage d’occupation et la décote, mais elle reste simplifiée.
Décote manuelle
Vous pouvez saisir directement le pourcentage de DUH communiqué par un notaire ou un spécialiste. Le calcul applique alors cette décote à la valeur libre, sans la recalculer.
Pourquoi la rente affichée n’est-elle pas une rente garantie ?
Le calcul convertit le capital-rente en mensualités à partir d’une durée statistique, d’un taux technique et d’une indexation. Il s’agit d’un modèle financier pédagogique. Dans la réalité, la rente viagère est servie pendant toute la vie du crédirentier : elle peut donc être payée moins longtemps ou beaucoup plus longtemps que la durée centrale affichée.
Le Code civil autorise la constitution d’une rente sur une ou plusieurs têtes. L’existence de cet aléa est au cœur du contrat. Le résultat ne doit donc pas être interprété comme un prix ferme, un échéancier limité ou une promesse de rentabilité.
| Élément | Ce que fait le simulateur | Ce que valide le professionnel |
|---|---|---|
| Valeur libre | Reprend votre saisie | Estimation du marché et caractéristiques du bien |
| DUH | Capitalise un loyer ou applique une décote | Barème, droit conservé et situation des vendeurs |
| Rente | Calcule une rente initiale théorique | Table de mortalité, taux, réversion et clauses |
| Indexation | Projette le pourcentage choisi | Indice et rédaction exacte de la clause |
Une tête, deux têtes et réversibilité
Une rente peut être constituée sur une ou plusieurs têtes. Pour un couple, l’acte peut prévoir que la rente continue intégralement ou partiellement au profit du survivant. Cette réversibilité augmente généralement la durée probable de versement et influence donc la rente initiale.
Le choix « deux têtes » du formulaire sert d’alerte et apparaît dans le résultat, mais il ne modifie pas automatiquement la durée. Vous devez saisir une durée statistique déjà adaptée au dossier. Une simple moyenne des âges n’est pas suffisante : les calculs actuariels professionnels tiennent compte de la combinaison des probabilités de survie.
Que change l’indexation de la rente ?
L’acte prévoit habituellement une clause de révision pour préserver le pouvoir d’achat du vendeur. Le choix de l’indice, la date de révision, le calcul du nouveau montant et l’éventuel plancher doivent être précisément rédigés.
Dans cet outil, l’indexation réduit la rente de départ par rapport à une rente totalement fixe lorsque la même valeur financière doit être répartie sur la durée statistique. Le simulateur affiche ensuite une projection à dix ans. Cette projection n’est pas une prévision de l’indice réellement retenu.
Fiscalité de la rente viagère
Une rente viagère constituée à titre onéreux n’est imposable à l’impôt sur le revenu que pour une fraction déterminée par l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance. Selon la doctrine fiscale publiée en 2026, cette fraction est de 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans.
Le simulateur applique ce pourcentage à la rente initiale pour afficher une base mensuelle théorique imposable. Il ne calcule ni l’impôt dû, ni les prélèvements, ni les particularités d’une rente réversible ou répartie entre plusieurs bénéficiaires. Pour une opération à deux têtes, faites confirmer l’âge fiscal à retenir.
Moins de 50 ans
Fraction imposable indicative : 70 %.
De 50 à 59 ans
Fraction imposable indicative : 50 %.
De 60 à 69 ans
Fraction imposable indicative : 40 %.
À partir de 70 ans
Fraction imposable indicative : 30 %.
Les clauses à faire examiner dans l’acte
Sécuriser le vendeur
- Privilège du vendeur et garanties de paiement
- Clause résolutoire en cas d’impayé
- Indexation et date de révision de la rente
- Réversion éventuelle au survivant
- Majoration en cas de libération anticipée
Clarifier les obligations
- Répartition des charges de copropriété
- Taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures
- Travaux d’entretien et grosses réparations
- Assurance et entretien du logement
- Conditions d’abandon du droit d’occupation
La répartition ne doit pas être supposée à partir d’une règle générale : les Notaires de France rappellent que l’acte précise qui supporte les travaux, taxes et charges après la vente.
L’aléa et la validité du contrat
Le viager suppose que la durée des paiements ne soit pas connue au moment de la vente. Le Code civil prévoit notamment qu’un contrat constitué sur la tête d’une personne déjà décédée ne produit aucun effet. Il prévoit également la nullité lorsque la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours de l’acte.
Ces règles ne se résument pas à un contrôle automatique de vingt jours : l’équilibre du contrat, la réalité de l’aléa, l’état de santé connu des parties et les circonstances de la vente peuvent nécessiter une analyse juridique. C’est une raison supplémentaire pour ne jamais contractualiser à partir du seul résultat d’un simulateur.
Les vérifications avant de signer
- Faire estimer la valeur libre sans majorer ni minorer artificiellement le bien
- Définir précisément le droit conservé : DUH, usufruit ou autre convention
- Vérifier la valeur locative utilisée pour la décote d’occupation
- Faire calculer la durée et la rente avec une table adaptée au nombre de têtes
- Tester la capacité de l’acquéreur à payer le bouquet, la rente et les travaux
- Comparer plusieurs répartitions entre bouquet et rente
- Prévoir les conséquences d’une libération anticipée du logement
- Faire expliquer la fiscalité, la plus-value et les frais d’acquisition
- Relire les garanties en cas d’impayé et la répartition des charges
- Signer l’acte authentique avec l’accompagnement du notaire
Questions fréquentes sur le viager occupé
Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation ?
Il représente le droit personnel conservé par le vendeur pour habiter le logement selon les modalités de l’acte. Sa valeur économique réduit la valeur occupée.
Le bouquet est-il obligatoire ?
Non. Il est fréquent mais son principe et son montant sont librement négociés. Il réduit le capital restant à convertir en rente.
La rente s’arrête-t-elle après la durée statistique ?
Non. La durée du simulateur est une hypothèse de calcul. La rente contractuelle reste due jusqu’au décès de la ou des personnes désignées par l’acte.
Pourquoi le résultat change-t-il avec la valeur locative ?
Une occupation ayant une valeur économique plus élevée augmente le DUH estimé et diminue la valeur occupée disponible pour le bouquet et la rente.
Peut-on choisir librement la décote du viager ?
Les parties négocient le contrat, mais une décote artificielle peut déséquilibrer l’opération. Elle doit être étayée et validée par le professionnel chargé de l’acte.
Que se passe-t-il si le vendeur quitte le logement ?
L’acte peut prévoir une libération anticipée et une majoration de la rente. Il faut vérifier la clause exacte, car le simulateur ne l’intègre pas.
Qui paie les travaux et la taxe foncière ?
La répartition doit être précisée dans l’acte. Elle peut différer selon le droit conservé et les stipulations négociées.
Comment fonctionne un viager sur deux têtes ?
La rente peut être maintenue ou réversible au survivant selon l’acte. Le calcul professionnel tient compte des deux probabilités de survie.
Quelle part de la rente est imposable après 70 ans ?
Pour une rente à titre onéreux, la fraction imposable est en principe de 30 % lorsque le crédirentier a 70 ans ou plus au début du service de la rente.
Pourquoi faut-il obligatoirement faire valider le calcul ?
La rente dépend du barème, de l’aléa, du nombre de têtes, du droit conservé, des clauses et de la fiscalité. Le notaire sécurise l’équilibre et l’acte authentique.
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Voir tous les simulateurs Découvrir nos formations immobilièresInformations vérifiées en juillet 2026. Ce simulateur est pédagogique : il ne reproduit aucun barème viager professionnel et ne constitue ni une estimation notariale, ni un conseil juridique, fiscal ou patrimonial.