Une récente décision de la Cour de cassation rappelle un principe fondamental en matière d’indivision : lorsqu’un bien est détenu en indivision, toute décision de vendre nécessite l’accord unanime de tous les coïndivisaires. Les agents immobiliers doivent donc rester particulièrement vigilants lorsqu’ils accompagnent des propriétaires indivis dans la mise en vente d’un logement loué.
Les faits à l’origine de la décision
Dans cette affaire (Cass. 3e civ. 23-1-2025, n°23-21.610), une SCI détenait un bien immobilier en indivision avec deux autres personnes. Ce bien était loué et la SCI, seule, a délivré un congé pour vendre au locataire, conformément au droit de préemption dont bénéficie ce dernier.
Le locataire, n’ayant pas accepté l’offre ni quitté les lieux à l’issue du délai de préavis, a été assigné par la SCI en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. De son côté, le locataire a contesté la validité du congé devant la justice.
En appel, le locataire a été débouté?: la cour d’appel a considéré que le congé était valable et a ordonné l’expulsion. Mais la Cour de cassation a censuré cette décision.
Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle annulé le congé??
La troisième chambre civile rappelle que la délivrance d’un congé pour vendre est un acte de disposition. Or, selon l’article 815-3 du Code civil, tout acte de disposition sur un bien indivis exige le consentement unanime des indivisaires, sauf exceptions strictement limitées (comme le paiement des dettes et charges de l’indivision).
La Cour de cassation reproche ici aux juges du fond de ne pas avoir constaté que tous les coïndivisaires avaient donné leur accord pour délivrer le congé. En l’absence de ce consentement unanime, le congé est donc nul et ne vaut pas offre de vente au profit du locataire.
Un principe déjà bien établi
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence bien établie. Dès 1999, la Cour de cassation (Cass. 3eciv., 8 avril 1999, n°97-15.706) avait déjà affirmé qu’un congé pour vendre un bien détenu en indivision devait impérativement être délivré par l’ensemble des coïndivisaires. Il ne suffit donc pas qu’un seul indivisaire agisse au nom de l’indivision : l’accord de chacun est indispensable et doit être clairement exprimé. Deux ans plus tard, en 2001 (n°99-14.368), la Cour est allée plus loin en annulant un congé pour vendre au motif que le nom de chaque indivisaire n’apparaissait pas, alors même qu’il avait été émis «au nom de l’indivision». Cette exigence de précision vise à protéger les droits des locataires et à prévenir toute vente sans consentement unanime.
Ce qu’il faut retenir en pratique
Pour un agent immobilier, cette décision est un rappel essentiel :
-
Lorsqu’un bien loué est détenu en indivision, la décision de vendre doit être prise à l’unanimité.
-
Le congé pour vendre doit être signé par tous les indivisaires ou à tout le moins, leur accord explicite doit être établi.
-
Le nom de chaque indivisaire doit figurer sur le congé.
-
À défaut, le congé est nul et le locataire peut contester sa validité, ce qui peut entraîner l’annulation de la vente ou retarder tout le processus.
Quels conseils pour les agents immobiliers ?
Avant de préparer un congé pour vendre, il est donc impératif de vérifier la situation juridique du bien : qui sont les indivisaires ? Sont-ils tous d’accord ? Les mandats sont-ils clairs ? En cas de doute, il est recommandé de formaliser cet accord par écrit et de l’annexer au congé.
Cette vigilance vous évitera bien des litiges et protégera vos clients contre une remise en cause de la vente.
