Face à la crise du logement persistante et au déclin de l’occupation des bureaux, la transformation des locaux tertiaires en logements apparaît comme une piste stratégique pour augmenter l’offre immobilière. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 vient justement faciliter ce type de réaffectation en assouplissant les règles de vote en assemblée générale dans les immeubles soumis au statut de la copropriété. Explications pour bien accompagner vos clients copropriétaires ou investisseurs.
Avant la réforme : un blocage quasi systématique
Jusqu’à récemment, lorsqu’un règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble s’opposait à la transformation de bureaux en logements, il fallait obtenir l’unanimité des copropriétaires pour autoriser le changement d’usage. Une condition extrêmement contraignante, qui rendait en pratique ces transformations presque impossibles, même lorsque le projet était pertinent au regard des besoins locaux.
À l’inverse, si le règlement de copropriété ne s’y opposait pas, la transformation pouvait déjà se faire librement – un principe qui reste inchangé.
Qu’est-ce qui change avec la loi du 16 juin 2025 ?
La loi supprime l’exigence d’un vote à l’unanimité et introduit un mécanisme beaucoup plus souple. Désormais, la transformation de bureaux en logements dans une copropriété peut être autorisée à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire par la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.
C’est la majorité la plus facile à obtenir en copropriété, rendant enfin possible ce type de réaffectation dans de nombreux immeubles, tout en conservant une faculté de contrôle de la part des copropriétaires.
À noter : cette mesure ne concerne que les bureaux. Les locaux commerciaux ne bénéficient pas de cet assouplissement, afin de préserver la vitalité économique des centres-villes et bourgs.
Et pour les charges de copropriété ?
Transformer des bureaux en logements peut avoir un impact sur la répartition des charges. Jusque-là, la modification de la grille des charges nécessitait un vote à la majorité absolue (article 25), ce qui pouvait créer un nouveau blocage.
La réforme introduit une cohérence bienvenue : la majorité nécessaire pour modifier la répartition des charges est également abaissée à celle de l’article 24, dès lors que cette modification découle directement de la transformation de bureaux en logements.
Qu’en est-il à Mayotte ?
La loi du 16 juin 2025 prévoit également une adaptation spécifique pour Mayotte, en alignant les règles locales sur celles applicables au niveau national (modification de l’article 50 de la loi de 1965).
Ce qu’il faut retenir en tant qu’agent immobilier
Vous pouvez désormais conseiller plus facilement à vos clients copropriétaires ou investisseurs de transformer des bureaux vacants en logements.
Veillez à vérifier le règlement de copropriété : si aucune opposition n’y est inscrite, la transformation reste libre.
En cas d’opposition dans le règlement, la décision peut être prise à la majorité simple (article 24).
La modification des charges liées au changement d’usage suit désormais la même logique de majorité allégée.
