Le Conseil d’État vient de rappeler une règle essentielle : un permis de construire obtenu par fraude ne peut pas être régularisé par un permis modificatif, même si le dossier rectifié est ensuite présenté (CE, 18 déc. 2024, n° 490711).
De quoi s’agit-il ?
Dans l’affaire jugée, le demandeur d’un permis avait volontairement fourni des informations erronées concernant le terrain afin de tromper l’administration et d’obtenir l’autorisation de construire.
Découverts par la suite, ces éléments avaient été rectifiés dans un dossier modificatif, sur la base duquel un permis modificatif avait été délivré.
Les juges du fond avaient considéré que cette régularisation suffisait pour écarter la fraude. Mais le Conseil d’État a censuré cette analyse :
un permis obtenu par fraude est irrémédiablement entaché d’illégalité et ne peut pas être “sauvé” par un modificatif.
Permis de construire : Quelle est la position ferme du Conseil d’État ?
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Un permis frauduleux ne peut pas être régularisé, ni par un permis modificatif, ni par la procédure de régularisation contentieuse prévue à l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme (CE, 11 mars 2024, n° 464257, Cne de Saint-Raphaël).
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La seule solution pour le pétitionnaire est de déposer une nouvelle demande de permis sur la base d’un dossier complet et sincère.
Cette position traduit une logique claire : l’administration et le juge ne doivent pas valider, même indirectement, une autorisation obtenue par fraude.
Quels impacts pour les professionnels de l’immobilier concernés ?
Pour les professionnels de l’immobilier, cette jurisprudence est importante à intégrer dans vos conseils aux clients :
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Vigilance lors de la constitution du dossier : toutes les informations transmises doivent être exactes (surface du terrain, limites, destination des constructions, etc.).
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Risque en cas de fraude : si l’administration découvre que le permis initial a été obtenu sur la base de fausses informations, il sera impossible de régulariser la situation par un simple modificatif.
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Recours des tiers : les voisins ou autres requérants peuvent invoquer la fraude pour obtenir l’annulation du permis, même si un modificatif a été délivré ensuite.
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Perte de temps et d’argent : un projet fondé sur un permis frauduleux doit repartir de zéro avec une nouvelle demande, ce qui peut bloquer la commercialisation d’un bien ou retarder une opération.
A retenir :
Un permis de construire délivré sur la base d’un dossier mensonger est considéré comme nul et non régularisable.
Le message du Conseil d’État est clair : mieux vaut déposer un dossier sincère dès le départ, plutôt que de risquer une annulation qui compromettra définitivement le projet.
