Devoir de conseil du notaire : la Cour de cassation confirme qu’il doit vérifier les actes qu’il n’a pas rédigés
Un notaire instrumente un acte de vente en VEFA. Il ne rédige pas le bail commercial annexé. Mais ce bail contient une clause illégale. La Cour de cassation confirme : le notaire devait la détecter — et son silence engage sa responsabilité.
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Un arrêt de la Cour de cassation qui va plus loin qu’on ne l’imagine. Le notaire n’a pas rédigé le bail commercial. Il n’avait pas à le faire. Mais ce bail était annexé au contrat préliminaire, lui-même visé par l’acte de vente qu’il instrumentait — et ce bail contenait une clause réputée non écrite par la loi. La Haute juridiction confirme : le devoir de conseil du notaire dépasse les actes qu’il rédige. Il s’étend à tout ce qui est susceptible d’affecter l’efficacité de l’opération dont il a connaissance.
Un investissement en résidence de tourisme : le montage juridique qui cache un vice
L’affaire trouve son origine dans un montage d’investissement immobilier classique des années 2000 : des acquéreurs achètent une villa dans une résidence de tourisme, avec l’assurance que la société exploitante la leur louera pendant neuf ans. En échange, ils bénéficient d’avantages fiscaux et d’une rentabilité garantie. Au cœur du dispositif : un bail commercial signé le même jour que le contrat de réservation, qui donne la villa à l’exploitante pour neuf ans.
Ce bail comprend une clause prévoyant que la locataire renonce à toute indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement. Pratique pour les propriétaires — illégale selon le statut des baux commerciaux issu du Code de commerce, qui protège d’ordre public le droit à l’indemnité d’éviction. La clause sera plus tard déclarée non écrite par les juridictions du fond.
Le notaire intervient le 16 septembre 2003 pour dresser l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il n’a pas rédigé le bail commercial. Mais l’acte de vente fait référence au contrat préliminaire, lui-même porteur du bail en annexe. Et le dépôt de garantie des acquéreurs a été versé entre ses mains en qualité de séquestre.
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RENOUVELT
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Le notaire doit vérifier les actes qu’il n’a pas rédigés s’ils affectent l’opération
L’argument central du notaire était simple : « je n’ai pas rédigé le bail commercial, je n’avais donc pas à en vérifier la validité ». La Cour de cassation, confirmant la cour d’appel de Bordeaux, rejette ce raisonnement en trois temps.
Premier temps : le notaire avait connaissance du bail. L’acte de vente fait référence au contrat préliminaire ; le contrat préliminaire contient le bail en annexe ; et le dépôt de garantie a été versé au notaire comme séquestre. Le notaire ne peut pas ignorer ce qui est dans le périmètre documentaire de l’opération qu’il instrumente.
Deuxième temps : le bail était susceptible d’affecter l’efficacité de l’acte de vente. La dispense d’indemnité d’éviction faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs. Le notaire le savait. Si cet objectif est anéanti par une clause nulle, l’acte de vente ne produit pas tous les effets attendus par les parties.
Troisième temps : le devoir de conseil s’étend à ces risques. Fondé sur l’article 1240 du Code civil, le notaire est tenu « d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ». Ce devoir ne s’arrête pas aux seuls actes qu’il rédige.
« En application de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. »
« C’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des circonstances de fait que la cour d’appel a déduit […] que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d’indemnité en cas de non-renouvellement du bail faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs, de sorte que, quoiqu’il n’ait pas lui-même instrumenté le contrat de bail, le notaire, tenu d’éclairer les parties sur les risques de l’opération projetée, a manqué à son devoir de conseil. »
La qualification du préjudice : perte de chance et non réparation intégrale
Le notaire avait tenté un second argument : les propriétaires avaient eux-mêmes aggravé leur situation en expulsant physiquement la locataire — changement de serrures, installation d’un système de vidéosurveillance, remise en location. Cette voie de fait leur était entièrement imputable. Comment tenir le notaire responsable d’une dépossession qu’il n’avait pas causée ?
La technique de la perte de chance permet d’indemniser sans établir que le dommage final (la condamnation à l’indemnité d’éviction) est directement causé par le notaire. Il suffit de démontrer que, bien informés, les acquéreurs auraient pu éviter la situation. Cette nuance est essentielle pour comprendre la portée pratique de l’arrêt.
« Après avoir relevé que s’ils avaient été informés de la portée de leur engagement, les propriétaires auraient pu faire le choix de renoncer à l’acquisition en contrepartie du dépôt de garantie, ou de poursuivre leur projet en étant conscients de l’obligation de payer une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail, la cour d’appel a exactement déduit […] que la faute du notaire leur avait causé un préjudice consistant dans la perte de chance de renoncer à l’achat. »
Ce que cet arrêt ajoute au droit du devoir de conseil notarial
Extension du périmètre de vérification
Le notaire doit examiner les actes qu’il n’a pas rédigés mais qui sont dans le périmètre documentaire de l’opération — contrat préliminaire, annexes, actes connexes — s’ils sont susceptibles d’affecter l’efficacité de l’acte qu’il instrumente ou les objectifs des parties.
Connaissance des objectifs des parties
Dès lors que le notaire a connaissance des objectifs poursuivis par les acquéreurs, il doit alerter sur tout risque susceptible de compromettre ces objectifs — même si ce risque provient d’un acte qu’il n’a pas rédigé et qu’un autre professionnel avait en charge.
Perte de chance comme préjudice autonome
Le préjudice indemnisable n’est pas le dommage final (ici, la condamnation à l’indemnité d’éviction) mais la perte de chance de faire un choix éclairé. Cette technique préserve le principe de causalité tout en assurant une réparation réelle.
Partage de responsabilité notaire / agence
L’agence immobilière — qui a rédigé le bail comportant la clause nulle — partage la responsabilité avec le notaire. Dans leurs rapports, l’agence garantit le notaire à 50 %. La garantie totale accordée aux propriétaires est de 70 % des condamnations.
Outil pratique — Ce que cet arrêt change pour les professionnels de l’immobilier
Si le notaire peut être tenu responsable d’un bail qu’il n’a pas rédigé, l’agent immobilier qui a rédigé ce bail engage a fortiori sa responsabilité. Cette affaire le confirme avec éclat : l’agence est condamnée in solidum avec le notaire.
Les montages de résidences de tourisme des années 2000 ont généré une abondante contentieux. Cet arrêt s’inscrit dans une série de décisions qui précisent les responsabilités respectives des acteurs de ces opérations.
Au-delà de la résidence de tourisme, cet arrêt pose une question générale : quelles clauses de bail commercial sont frappées de nullité d’ordre public, et comment les détecter ?
Que vous soyez agent immobilier commercial, négociateur ou gestionnaire, voici les vérifications à effectuer sur tout bail commercial que vous rédigez, commercialisez ou présentez à un client.
- Vérifier que le bail commercial respecte le statut des baux commerciaux issu du Code de commerce, notamment sur la durée minimale (9 ans), le droit de résiliation triennale et l’indemnité d’éviction.
- Identifier toute clause qui fait renoncer le preneur à un droit d’ordre public : indemnité d’éviction, droit au renouvellement, plafonnement du loyer. Ces clauses sont nulles de plein droit, quelle que soit la volonté des parties.
- En cas de bail annexé à un acte de vente ou à un contrat de réservation, lire intégralement le bail et signaler toute clause douteuse au notaire instrumentant l’acte de vente.
- Dans les montages d’investissement immobilier (résidence de tourisme, résidence de services), le bail commercial est souvent prérédigé par le promoteur ou l’exploitant. Ne jamais le présenter sans l’avoir relu et validé au regard des dispositions d’ordre public.
- Conserver une trace écrite de vos vérifications et de vos conseils donnés aux parties. En cas de contentieux ultérieur, la preuve du conseil délivré est à votre charge.
- Ne jamais opposer « c’est le notaire qui vérifiera » comme argument pour s’exonérer de ses propres obligations. Cet arrêt montre que notaire et agence sont condamnés ensemble — chacun conserve sa responsabilité propre.
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Pour aller plus loin
CASS. 1RE CIV. · POURVOI N° 25-11.807 · ARRÊT N° 405 F-D · 17 JUIN 2026
Basé sur l’arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, du 17 juin 2026, rapporteure Mme Bonnet, présidente Mme Champalaune.
Ce document est à visée pédagogique et ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
