Dans un arrêt publié au Bulletin le 9 juillet 2026, la Cour de cassation précise une règle essentielle pour toute procédure de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété : c’est la situation au jour où le juge statue, et non celle au jour du dépôt de la requête, qui détermine si le syndicat est réellement dépourvu de syndic.
Cette précision, apportée par la Cour de cassation dans son arrêt du 9 juillet 2026, a des conséquences concrètes pour tout copropriétaire ou syndic confronté à une carence de gouvernance. Elle rappelle qu’une requête déposée dans l’urgence peut perdre son fondement si, avant que le juge ne statue, une assemblée générale a entre-temps désigné un syndic. Un point de vigilance procédural que les professionnels de la gestion de copropriété ont intérêt à intégrer, notamment via une formation ALUR copropriété de A jusqu’à Z.
Les faits : une copropriété sans syndic, deux procédures qui se chevauchent
Le litige trouve son origine dans la démission d’un syndic bénévole, effective au 13 juillet 2023. Le même jour, un copropriétaire indivis convoque une assemblée générale pour le 12 août 2023, avec à l’ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic. Mais dès le 20 juillet 2023, un autre copropriétaire, la SCI Cliff Gate, saisit sur requête le président du tribunal judiciaire afin de faire désigner un administrateur provisoire, estimant la copropriété dépourvue de syndic.
Or, le 12 août 2023, l’assemblée générale élit bien un syndic bénévole, pour une durée de trois ans. Ce n’est que le 15 septembre 2023 que le président du tribunal judiciaire statue sur la requête du 20 juillet et désigne un premier administrateur provisoire, puis le 16 octobre 2023 un second, en remplacement du premier. Les deux personnes concernées — l’ancien syndic démissionnaire et le copropriétaire à l’origine de la convocation d’assemblée — assignent alors en rétractation de cette seconde ordonnance.
Ce que dit la Cour de cassation
La SCI demanderesse au pourvoi soutenait que l’absence de syndic, condition posée par l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, devait s’apprécier à la date de sa requête, soit le 20 juillet 2023 — date à laquelle la copropriété était effectivement sans syndic. La Cour de cassation rejette cet argument.
« Lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. »
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2026, pourvoi n°24-21.290, § 11Puisqu’au 15 septembre 2023 — et a fortiori au 16 octobre 2023 — la copropriété disposait déjà d’un syndic élu le 12 août 2023, la condition d’absence de syndic n’était plus remplie. La désignation de l’administrateur provisoire devait donc être rétractée, comme l’avait jugé la cour d’appel de Pau. Le pourvoi est rejeté et la SCI Cliff Gate est condamnée aux dépens ainsi qu’à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Point de vigilance : une décision d’assemblée générale reste opposable tant que sa nullité n’a pas été prononcée par un juge. Une requête en désignation d’administrateur provisoire déposée de bonne foi peut ainsi devenir sans objet si une assemblée générale intervient avant l’ordonnance, même si la copropriété était bien dépourvue de syndic au moment du dépôt.
Pourquoi cette précision compte pour les syndics et les copropriétaires
Cette solution rappelle que la procédure de l’article 47 du décret de 1967 n’est pas figée au jour de la requête : le juge statue sur la situation telle qu’elle se présente devant lui, à l’audience ou lors de son ordonnance. Pour les professionnels qui accompagnent des copropriétés en difficulté de gouvernance — carence de syndic, conflit entre copropriétaires, urgence de gestion — cela implique de suivre l’évolution de la situation jusqu’au prononcé de la décision, et d’en informer le tribunal le cas échéant. Un sujet approfondi dans les modules de formation ALUR copropriété niveau 2, consacrés aux situations de gestion complexes.
Au moment de la requête
- Vérifier que la copropriété est réellement dépourvue de syndic
- Documenter la carence (démission, absence de renouvellement, etc.)
- Identifier si une assemblée générale est déjà convoquée ou envisagée
Entre la requête et l’ordonnance
- Suivre l’issue de toute assemblée générale convoquée entre-temps
- Informer le tribunal de tout élément nouveau avant qu’il ne statue
- Anticiper le risque de rétractation si un syndic est désigné avant l’ordonnance
Chronologie de l’affaire
- 13 juillet 2023Démission du syndic bénévole, effective à cette date.
- 13 juillet 2023Convocation d’une assemblée générale pour le 12 août, avec désignation d’un syndic à l’ordre du jour.
- 20 juillet 2023Requête de la SCI Cliff Gate en désignation d’un administrateur provisoire.
- 12 août 2023L’assemblée générale élit un syndic bénévole pour trois ans.
- 15 septembre puis 16 octobre 2023Le président du tribunal judiciaire désigne, puis remplace, un administrateur provisoire.
- 11 septembre 2024La cour d’appel de Pau rétracte l’ordonnance de désignation.
- 9 juillet 2026La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la rétractation.
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Textes de référence
Administrateur provisoire de copropriété : la date clé selon la Cour de cassation
Basé sur l’arrêt de la Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026, pourvoi n°24-21.290 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
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