Copropriété : attention aux AG convoquées par un syndic irrégulier
Un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 le confirme : une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat a été rétroactivement annulé est annulable — sans que le copropriétaire ait à prouver un grief ou une faute.
Copropriété : pour tout professionnel de l’immobilier intervenant dans la vente de lots, cette décision est un signal d’alerte : la régularité du mandat du syndic doit faire partie des points de contrôle systématiques. Un point couvert dans nos formations ALUR à distance sur la copropriété.
Copropriété : une AG contestée parce que le syndic n’avait plus qualité pour la convoquer
Dans cette affaire, un copropriétaire demandait l’annulation d’une assemblée générale tenue en décembre 2019. Son argument était simple : le syndic qui avait convoqué cette assemblée n’avait plus qualité pour le faire.
- Novembre 2018 — Désignation du syndic Une assemblée générale désigne le syndic Cabinet Terrier et approuve son contrat de mandat.
- 18 novembre 2019 — Convocation d’une nouvelle AG Ce syndic convoque une nouvelle assemblée générale, tenue le 9 décembre 2019, qui prend plusieurs décisions.
- 2021 — Annulation de la première AG La justice annule l’assemblée générale de novembre 2018 qui avait désigné le syndic. L’annulation produit un effet rétroactif : le syndic est réputé n’avoir jamais été valablement nommé.
- Conséquence — Cascade de nullités Toutes les convocations adressées par ce syndic pendant cette période peuvent être contestées, y compris l’AG de décembre 2019.
Copropriété : aucun grief à démontrer, le défaut de pouvoir du syndic suffit
La cour d’appel avait rejeté la demande du copropriétaire en exigeant qu’il démontre un préjudice personnel et une faute du syndic. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
📄 Attendu de principe — Cass. civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231
« Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Cette décision ne constitue pas un revirement. Elle confirme une jurisprudence constante selon laquelle seule une personne ayant qualité peut convoquer une assemblée générale de copropriété. Elle en tire toutefois la conséquence logique de manière claire et publiée au Bulletin.
Copropriété et transaction : ce que cela change pour les agents immobiliers
Lors d’une transaction portant sur un lot de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales constituent une source essentielle d’information. Cet arrêt rappelle qu’il est également indispensable de s’intéresser à la régularité de la désignation du syndic.
En effet, si le mandat du syndic est ultérieurement annulé, certaines assemblées générales pourraient elles aussi être contestées. Un acquéreur pourrait ainsi découvrir après la vente que des travaux votés, un budget prévisionnel ou la désignation du syndic en cours sont remis en cause.
Risques pour l’acquéreur
Des décisions ayant motivé l’achat — travaux, appels de fonds, désignation du syndic — peuvent être remises en cause si l’AG qui les a votées est annulée.
Rôle de l’agent immobilier
Informer clairement les parties de l’existence d’une procédure judiciaire en cours concernant la copropriété ou le mandat du syndic.
Les réflexes à adopter lors d’une transaction en copropriété
Pour sécuriser une transaction portant sur un lot de copropriété, plusieurs vérifications s’imposent :
- Vérifier que le syndic est régulièrement désigné et que son mandat est toujours en cours de validité — notamment la date d’échéance du contrat.
- Examiner les éventuelles procédures judiciaires concernant la copropriété, en particulier lorsqu’une contestation d’assemblée générale est mentionnée dans les documents remis par le vendeur ou le syndic.
- Lorsqu’une procédure est en cours, en informer clairement les parties afin qu’elles puissent mesurer les éventuelles conséquences sur la copropriété.
- Analyser les procès-verbaux des dernières AG non seulement pour les décisions votées, mais aussi pour identifier les mentions relatives à des contentieux en cours.
- En cas de doute, recommander aux parties de consulter un professionnel du droit avant la signature.
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✎ GAËL VONY — Docteur en droit · Formateur
Copropriété : attention aux AG convoquées par un syndic irrégulier
Basé sur Cass. civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.231 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
