Résidences secondaires en copropriété : la validation de l’interdiction des meublés de tourisme est désormais gravée dans le marbre constitutionnel
Ce que chaque agent immobilier doit comprendre — et transmettre à ses clients — après la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026.
Le contexte : ce que la loi Le Meur a changé pour les résidences secondaires
Depuis l’adoption de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété a été profondément modifié. Il ouvre désormais la possibilité, pour une majorité qualifiée de copropriétaires, de modifier le règlement de copropriété afin d’y inscrire une interdiction de louer certains lots en meublés de tourisme.
Les membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix peuvent voter la modification du règlement de copropriété.
Cette disposition ciblait deux grands objectifs d’intérêt général reconnus par le législateur : lutter contre les nuisances liées à la prolifération des meublés de tourisme (bruit, dégradations, insécurité) et enrayer la pénurie de logements de longue durée dans les zones tendues.
La QPC : les droits des propriétaires de résidences secondaires en question
Dès la publication de la loi, une requérante a saisi les juridictions d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), estimant que ces nouvelles dispositions portaient atteinte à plusieurs droits fondamentaux :
Les griefs soulevés par la requérante
- Atteinte disproportionnée au droit de propriété
- Atteinte à la liberté d’entreprendre
- Violation de la liberté contractuelle
- Méconnaissance du droit au maintien des conventions légalement conclues
- Absence de justification par un motif d’intérêt général suffisant, au regard des dispositifs existants contre les troubles de voisinage
Autrement dit : si des mécanismes existent déjà pour régler les conflits de voisinage au cas par cas, pourquoi permettre une interdiction générale et absolue décidée par une majorité de copropriétaires ?
Résidences secondaires : la réponse du Conseil constitutionnel, une validation encadrée
Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026
Le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les dispositions de l’article 26 de la loi de 1965, telles que modifiées par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Retrouver le texte intégral de la décision sur Légifrance — Décision n° 2025-1186 QPC.
Mais cette validation s’accompagne d’un raisonnement très construit, que tout professionnel de l’immobilier doit maîtriser pour conseiller utilement ses clients.
1. Deux motifs d’intérêt général reconnus pour encadrer les résidences secondaires
Le Conseil valide les deux objectifs de la loi : la lutte contre les nuisances du tourisme locatif de masse, et la lutte contre la pénurie de logements disponibles à la location longue durée. Ces objectifs sont jugés suffisants pour justifier la restriction aux droits des propriétaires concernés.
2. Une règle de majorité, pas une règle de fond sur les résidences secondaires
Point crucial pour les praticiens : les dispositions contestées ne modifient pas le droit d’usage et de jouissance des parties privatives. Elles fixent uniquement une règle de vote pour modifier le règlement de copropriété. Le Conseil distingue ainsi le contenant (la procédure de vote) du contenu (les droits substantiels).
3. Une interdiction réversible : les résidences secondaires ne sont pas définitivement figées
Le Conseil souligne expressément qu’une même majorité qualifiée peut ultérieurement supprimer l’interdiction, ce qui constitue une garantie fondamentale des droits des copropriétaires minoritaires. L’interdiction n’est pas perpétuelle.
4. Un contrôle judiciaire obligatoire pour protéger les propriétaires de résidences secondaires
L’interdiction devra rester justifiée par la destination de l’immeuble, sous le contrôle du juge. Ce contrôle constitue un garde-fou essentiel contre les abus de majorité.
Conditions cumulatives de validité de l’interdiction pour les résidences secondaires
- Le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement à destination commerciale
- L’interdiction ne peut viser que des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale
- Elle doit être justifiée par la destination de l’immeuble, sous contrôle du juge
5. Le champ de l’interdiction est limité : quelles locations restent possibles pour les résidences secondaires ?
Enfin — et c’est un point souvent mal compris — la restriction ne concerne que la location meublée de tourisme au sens du Code du tourisme. Les autres formes de location, qu’elles soient nues ou meublées à long terme, restent pleinement autorisées.
Avant toute transaction ou mise en location impliquant un bien en copropriété susceptible d’être exploité en meublé de tourisme, parcourez systématiquement ces vérifications avec votre client.
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1Consulter le règlement de copropriété actuel Y a-t-il une clause d’usage strictement bourgeois ou une interdiction d’activité commerciale ? C’est le prérequis légal à toute future interdiction de meublé touristique.
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2Vérifier les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années Une résolution d’interdiction a-t-elle été votée ou est-elle à l’ordre du jour prochain ? Quel a été le résultat du vote ?
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3Identifier la nature du lot et son usage déclaré S’agit-il d’une résidence principale ou secondaire du propriétaire actuel ? Le bien est-il déjà déclaré en meublé de tourisme en mairie ?
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4Anticiper le risque d’interdiction future si elle n’est pas encore votée La composition sociologique de la copropriété, le ratio résidents permanents / propriétaires bailleurs, et les tensions de voisinage existantes permettent d’évaluer la probabilité d’un vote futur.
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5Distinguer les types de location encore autorisés Même en cas d’interdiction de meublé touristique, la location meublée longue durée (bail mobilité, bail étudiant, location classique) reste possible. Informez précisément votre client de ses alternatives.
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6Mentionner la décision constitutionnelle dans vos mandats et conseils Depuis le 19 mars 2026, le cadre juridique est verrouillé. Documentez votre conseil écrit pour vous protéger en cas de litige ultérieur avec un acquéreur mal informé.
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7Rediriger vers un avocat en droit immobilier pour les situations complexes Si le bien fait l’objet d’une procédure contentieuse ou si la validité d’une délibération est contestée, votre rôle est de conseiller, pas de trancher.
Résidences secondaires en copropriété : les questions que vos clients vont vous poser
En tant que formateur terrain, voici les objections et interrogations les plus fréquentes — avec les réponses claires à apporter.
Résidences secondaires : ce que cela change concrètement pour votre pratique d’agent
Points de vigilance pour les transactions impliquant des résidences secondaires
- Valorisation à revoir : un bien en copropriété avec règlement anti-commercial présente un risque supplémentaire de perte de valeur locative si l’acquéreur compte sur les revenus Airbnb.
- Obligation d’information renforcée : en tant qu’agent, vous devez informer tout acquéreur potentiel de l’existence ou du risque d’une telle interdiction. Le silence est une faute professionnelle.
- Opportunité de repositionnement : les copropriétés qui voteront l’interdiction pourraient voir leur attractivité augmenter auprès de résidents permanents cherchant la tranquillité — un argument de vente à valoriser.
- Nouvelles stratégies pour les propriétaires bailleurs : orienter vers la location longue durée ou le bail mobilité, souvent plus rentables en net après gestion et fiscalité que le meublé touristique.
Résidences secondaires, meublés, copropriété : maîtrisez le droit immobilier qui fait votre crédibilité
Cette décision du Conseil constitutionnel n’est qu’un exemple parmi des dizaines de sujets juridiques, fiscaux et réglementaires qui évoluent chaque année. Nos formations vous donnent les clés pour conseiller vos clients avec précision et sérénité.
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