La rémunération de l’agent immobilier est strictement encadrée par la loi. Elle dépend essentiellement du mandat signé avec le client, et toute somme perçue en dehors de ce cadre est illégale. Une récente décision de la Cour de cassation est venue rappeler les limites de ce droit à commission, notamment lorsque le prix de vente est modifié à la suite d’une préemption. Focus sur les principes et les exceptions qui régissent cette rémunération.

Une rémunération strictement encadrée par le mandat

Selon l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, un agent immobilier ne peut prétendre qu’à la rémunération expressément prévue dans le mandat. Aucune somme supplémentaire ne peut être exigée, ni à titre de commission, ni d’indemnité.

Illustration avec un cas concret (Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-17.028)
Dans cette affaire, un agent immobilier avait reçu deux mandats de vente fixant un prix de 80 €/m², avec une commission de 6 % sur le prix réellement perçu par le vendeur. Après exercice du droit de préemption par la communauté urbaine, les parcelles ont été vendues à un prix inférieur (entre 11,53 € et 14,99 €/m²). L’agent a alors réclamé une commission calculée sur la base initiale des 80 €/m².

La Cour de cassation a été claire : l’agent ne peut être rémunéré que sur le prix effectivement perçu. Même si le notaire a omis de reprendre certaines clauses du mandat dans les compromis de vente, cela ne change rien. Le mandat ne prévoyait pas de commission sur le prix initial, mais bien sur le prix final réellement perçu. Toute autre interprétation est contraire à la loi.

Que se passe-t-il en cas d’échec de la vente ?

1.La commission de l’agent n’est pas automatique

La règle est claire : si la vente n’aboutit pas, l’agent immobilier ne peut prétendre à sa commission, même s’il a accompli toutes les démarches pour mener la transaction à bien. Le droit à rémunération est étroitement lié à la réalisation effective de la vente.

Cela vaut notamment lorsque l’échec de la vente est dû au comportement de l’une des parties. Quelques exemples fréquents :

• L’acquéreur n’effectue aucune démarche pour obtenir son prêt dans les délais prévus.

• Le vendeur refuse une offre conforme au prix stipulé dans le mandat.

Dans de telles situations, aucune rémunération ne peut être exigée, même si cela paraît injuste du point de vue du professionnel.

2.Existe-t-il des exceptions ? : la possibilité d’obtenir des dommages et intérêts

Si l’échec de la vente est dû à une faute de l’acheteur ou du vendeur, l’agent immobilier peut demander réparation du préjudice subi.

Quelques situations typiques :

• Un acquéreur évince l’agent en traitant directement avec le vendeur après une première visite.

• L’un des contractants agit de manière frauduleuse ou déloyale.

Dans ce cas, l’agent ne peut pas réclamer la commission prévue, mais peut obtenir des dommages et intérêts s’il démontre une faute et un préjudice.

Cependant, la jurisprudence est exigeante. Les tribunaux n’accordent que rarement la totalité de la commission sous forme d’indemnité. La réparation est généralement inférieure, même si elle peut, en théorie, aller jusqu’à 100 % si la perte de chance est avérée.

En résumé

•  La commission de l’agent immobilier doit être définie dans le mandat. Elle est calculée sur le prix réellement perçu par le vendeur, pas sur un prix théorique. Une attention particulière doit être apportée sur les conditions de validité du mandat (conditions de forme, conditions de fond).

• Pas de vente, pas de rémunération… sauf si une faute prouvée du vendeur ou de l’acheteur a empêché la conclusion de la transaction.

•  En cas de litige, les tribunaux n’accordent des dommages et intérêts qu’avec prudence, en tenant compte du comportement des parties et du préjudice réel de l’agent.

Bon à savoir :
Il est essentiel pour les professionnels de l’immobilier de soigner la rédaction des mandats et de prévoir toutes les éventualités (dont la préemption), afin d’éviter les déconvenues en matière de rémunération.