Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-11.456) rappelle un principe essentiel que tout agent immobilier devrait connaître pour bien informer ses clients propriétaires : la servitude pour cause d’enclave est un droit réel attaché au fonds, et non un droit personnel attaché à une personne.
Contexte : quand une servitude de passage peut-elle être revendiquée ?
Un propriétaire dont le terrain est enclavé — c’est-à-dire qui n’a pas d’accès suffisant à la voie publique — peut demander une servitude légale de passage sur le fonds voisin pour désenclaver son terrain.
Mais attention :
- Ce droit ne peut être institué que pour l’usage et l’utilité du fonds enclavé, conformément aux articles 637 et 682 du Code civil.
- Il ne peut pas être accordé au profit d’une personne pour ses besoins propres.
Dans l’affaire jugée, un propriétaire agricole et son fermier demandaient une servitude de passage sur la parcelle d’un voisin.
La Cour d’appel avait admis la servitude pour cause d’enclave.
La Cour de cassation a censuré cette décision : le droit de passage doit bénéficier directement au terrain enclavé, pas à une personne ou à un locataire agricole.
Que dit la Cour de cassation ?
La Haute juridiction rappelle :
« Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un autre héritage appartenant à un autre propriétaire » (art. 637 C. civ.).
Elle rappelle aussi qu’un preneur à bail (le fermier, par exemple) ne peut pas revendiquer une servitude légale pour cause d’enclave : seul le propriétaire du terrain est légitime à l’exercer.
C’est donc bien le terrain enclavé qui est « bénéficiaire » de la servitude, et non la personne qui l’exploite.
Que faut-il retenir pour vos conseils clients ?
1. Une servitude pour cause d’enclave est un droit réel :
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Elle suit le terrain dominant et le terrain servant, peu importe le propriétaire.
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Elle reste en place même en cas de vente du bien, sauf extinction ou rachat.
2. Seul le propriétaire du terrain enclavé peut la demander :
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Un locataire, même s’il exploite le terrain, ne peut pas agir en justice pour obtenir ce droit.
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Seul le propriétaire peut faire valoir l’enclave pour obtenir un passage.
3. Vérifiez toujours l’origine du droit de passage :
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S’agit-il d’une servitude conventionnelle (convenue entre voisins) ?
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S’agit-il d’une servitude légale pour cause d’enclave ?
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Ou simplement d’une tolérance de passage, qui ne crée aucun droit réel ?
En pratique : que dire à vos clients ?
- Lors de la vente d’un terrain enclavé ou difficile d’accès, vérifiez l’existence d’une servitude régulière inscrite aux titres de propriété.
- Informez vos clients qu’un droit de passage toléré de longue date peut être contesté s’il ne repose pas sur une servitude valide.
- Expliquez qu’un fermier ou un locataire ne peut pas exiger une servitude légale de passage : il faut que le propriétaire fasse la demande.
- Précisez qu’une servitude « personnelle » est juridiquement impossible : un droit de passage doit profiter au terrain, pas à un individu.
À garder sous la main
Référence :
Un point technique, mais essentiel pour éviter les litiges et bien sécuriser les transactions immobilières !
