Copropriété – La loi du 9 avril 2024 (loi 2024-322) a ouvert la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de souscrire un emprunt global collectif afin de financer des travaux portant sur les parties communes, ou encore des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives. Restait à en préciser les modalités pratiques. C’est désormais chose faite avec le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 aux syndicats de copropriétaires et aux modalités d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation (JO du 27 juillet).
Une durée maximale de 25 ans
Le décret fixe la durée de remboursement de l’emprunt collectif à 25 ans maximum (soit 300 mois).
Cette durée relativement longue vise à alléger le montant des mensualités, facilitant ainsi l’adhésion des copropriétaires et la mise en œuvre des travaux, souvent coûteux, de rénovation ou de réhabilitation.
Une procédure encadrée en cas de défaillance d’un copropriétaire
À compter du 1er octobre 2025, le constat de défaillance d’un copropriétaire sera soumis à une procédure stricte :
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Relance obligatoire : si une échéance (remboursement de l’emprunt ou contribution au remboursement) n’est pas réglée dans les 30 jours suivant son exigibilité, le syndic doit adresser une lettre de relance dès le premier incident.
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Mise en demeure : si aucun paiement n’intervient dans les 60 jours suivant la relance, le syndic adresse une mise en demeure dans les conditions prévues par la loi de 1965 (voie électronique par défaut, sauf demande expresse du copropriétaire pour un envoi postal).
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Constat de défaillance : il est établi si, 30 jours après la mise en demeure, aucun règlement n’a été effectué.
Le rôle du Fonds de garantie pour la rénovation (FGR)
Le décret précise également les conditions d’intervention du Fonds de garantie pour la rénovation (FGR).
La contre-garantie couvre jusqu’à 80 % des pertes subies par le syndicat bénéficiaire du prêt, lorsque celui-ci fait l’objet :
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d’un plan de sauvegarde (CCH art. L 615-1),
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d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) visant le redressement et la transformation de copropriétés dégradées,
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ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).
En résumé :
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La durée de remboursement de l’emprunt collectif est désormais plafonnée à 25 ans.
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Une procédure rigoureuse de relance et de mise en demeure est instaurée en cas de défaillance d’un copropriétaire.
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Le FGR sécurise jusqu’à 80 % des pertes dans les copropriétés engagées dans des dispositifs de redressement.
Pour les agents immobiliers et syndics, cette évolution est une opportunité de sécuriser le financement des travaux de copropriété, en particulier dans le cadre de la rénovation énergétique et de la requalification des immeubles dégradés.
