Un risque souvent sous-estimé par les vendeurs et les agents
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, l’attention se porte naturellement sur la valeur du bien, son état, ses diagnostics… mais un facteur essentiel est souvent négligé : les troubles du voisinage.
Or, ces troubles peuvent non seulement faire échouer une vente, mais aussi engager la responsabilité du vendeur — voire de l’agence — s’ils ne sont pas révélés à l’acquéreur.
1. Qu’appelle-t-on “troubles du voisinage” ?
La jurisprudence les définit comme des nuisances anormales excédant les inconvénients ordinaires du voisinage.
Elles peuvent être de plusieurs natures :
- Bruits répétés (musique, aboiements, cris, fêtes, machines industrielles)
- Odeurs persistantes (cheminée, compost, restaurant, animaux)
- Problèmes structurels (mitoyenneté, murs instables, plantations non conformes)
- Conflits ouverts entre voisins (procédures en cours, menaces, troubles de jouissance)
2. Les obligations légales du vendeur
Le vendeur doit informer l’acquéreur de tout élément de nature à influencer sa décision d’achat, y compris les troubles connus ou les litiges en cours.
À défaut, il s’expose à une action pour vice caché ou dol (réticence frauduleuse).
Exemples :
- Un vendeur qui sait qu’un voisin fait régulièrement l’objet de plaintes pour nuisances sonores doit en informer l’acquéreur.
- Une procédure judiciaire entre copropriétaires doit également être signalée dans le dossier de vente.
3. Le rôle de l’agence immobilière
L’agent immobilier n’est pas tenu de vérifier lui-même les troubles du voisinage, mais il doit transmettre les informations qu’il détient.
En cas d’omission volontaire ou de présentation trompeuse du bien, sa responsabilité peut être engagée (Cass. civ. 3e, 21 nov. 2019, n°18-21.308).
Bon réflexe pour les agents :
- Interroger systématiquement le vendeur sur les éventuels litiges de voisinage.
- Mentionner ces éléments dans le dossier de vente et le compromis.
- Prévenir l’acquéreur avant signature : cela protège tout le monde.
4. Les risques en cas de dissimulation
Si un acquéreur découvre après la vente un trouble grave non signalé, il peut :
- Demander une réduction du prix,
- Engager la résolution de la vente,
- Ou poursuivre le vendeur pour dol ou vice caché.
Les juges apprécient souvent la gravité du trouble et la bonne foi du vendeur.
Un simple désagrément n’est pas suffisant, mais des nuisances régulières ou connues sont sanctionnées.
5. Bonnes pratiques avant la vente
Pour éviter toute difficulté :
- Vérifiez s’il existe des procès-verbaux d’assemblée évoquant des troubles.
- Demandez au vendeur une attestation sur l’honneur indiquant l’absence (ou la présence) de litiges.
- Si nécessaire, intégrez une clause spécifique dans le compromis, rappelant que l’acquéreur a été informé.
En résumé
Les troubles du voisinage ne relèvent pas que du “confort” : ils peuvent impacter la valeur du bien, la rapidité de la transaction et même la validité de la vente.
La transparence reste le meilleur allié de l’agent comme du vendeur.
