Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre son logement loué, il doit se conformer à certaines règles et procédures afin de respecter les droits de son locataire. Plusieurs options s’offrent au propriétaire : vendre le logement occupé ou le vendre vide en donnant congé au locataire. Zoom sur les principales étapes à suivre et les points clés à connaître.
Quelles sont les différentes options possibles ?
Un propriétaire peut vendre son bien en location de deux manières :
- Vendre le bien vide : Le propriétaire attend la fin du bail pour délivrer un congé pour vendre, ce qui permet de vendre le logement sans locataire.
- Vendre le bien occupé : Le propriétaire peut vendre à tout moment, en laissant le locataire dans le logement. Dans ce cas, le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur.
Le propriétaire doit-il informer le locataire de la vente ?
“Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant” (Article 15 – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Il existe plusieurs cas de figure :
-Vente d’un bien vide
Si le propriétaire souhaite vendre le bien vide, il doit notifier le locataire en délivrant un congé pour vendre, au moins six mois avant l’expiration du bail. Cette notification peut être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier, ou par remise en main propre.
Exemple : Un bail signé le 10 avril 2020 pour un logement non meublé se termine le 10 avril 2023. Le propriétaire doit donc notifier le locataire avant le 10 octobre 2022 pour que ce dernier quitte le logement à la fin du bail. Si le congé n’est pas donné à temps, le bail sera automatiquement renouvelé, et le propriétaire devra vendre le bien occupé.
-Vente d’un bien meublé
La procédure pour une location meublée est similaire, mais le délai de notification est réduit à trois mois avant la fin du bail.
Quid du droit de préemption du locataire ?
Dans le cas d’une location vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire pour acheter le bien si le propriétaire le met en vente. L’offre de vente doit être incluse dans le congé pour vendre, et le locataire dispose de deux mois pour répondre à cette proposition.
À noter : Ce droit de préemption ne s’applique pas dans le cadre d’une location meublée ou si le logement est vendu occupé.
Quid de la vente d’un bien occupé ?
Si le propriétaire décide de vendre le logement tout en conservant le locataire, le bail se poursuit sans modification. Le nouveau propriétaire est tenu d’informer le locataire de ses coordonnées et doit également restituer le dépôt de garantie à la fin du bail. Les conditions du contrat restent les mêmes et le locataire conserve tous ses droits.
Points clés à retenir
- Congé pour vendre : Le propriétaire doit informer le locataire au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide, et trois mois pour une location meublée.
- Droit de préemption : Le locataire d’une location vide a la priorité pour acheter le logement. Ce droit n’existe pas pour une location meublée.
- Vente occupée : Si le bien est vendu avec le locataire, le bail continue aux mêmes conditions avec le nouvel acquéreur.
Dès lors, vendre un bien en location est tout à fait possible, mais le propriétaire doit suivre des procédures précises et respecter les droits de son locataire, qu’il s’agisse de vendre le logement vide ou occupé.
