Agent immobilier : obligation de délivrance du bailleur, ce que vos clients doivent absolument savoir
Agent immobilier, voici une décision qui change la donne pour vos clients locataires : un locataire peut réclamer cinq ans d’indemnisation pour un bien non conforme — même si le problème existe depuis le début du bail. La Cour de cassation vient de le confirmer le 5 mars 2026.
Un locataire qui n’a jamais pu accéder à une partie du bien incluse dans son bail peut agir en justice à tout moment pendant le bail et obtenir réparation sur les cinq dernières années. Le bailleur ne peut pas invoquer la prescription au motif que le problème existait dès l’entrée dans les lieux.
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Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué tel qu’il est décrit dans le bail — et ce pendant toute la durée de ce dernier. Il ne suffit pas de remettre les clés : le bailleur doit garantir une jouissance conforme et continue de l’ensemble des éléments loués.
« L’obligation de délivrance étant une obligation continue qui est exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure. »
Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-19.292L’obligation de délivrance est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. Dès lors, le locataire peut :
1. Poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure
2. Obtenir réparation des préjudices subis pendant les 5 ans précédant sa demande en justice
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La prescription de 5 ans courait à partir du jour où le locataire avait connaissance du problème — souvent dès son entrée dans les lieux. Un locataire qui attendait était forclos.
Le manquement étant continu, la prescription ne court pas depuis l’entrée dans les lieux. Le locataire peut agir à tout moment et réclamer les 5 dernières années de préjudice.
Un bailleur qui a omis de délivrer un élément prévu au bail peut se voir condamné à indemniser les 5 dernières années de préjudice. Plus le manquement dure, plus l’exposition financière augmente. Il est vivement conseillé de régulariser sans attendre.
Agent immobilier : une jurisprudence bien établie à connaître absolument
- Cass. 3e civ., 10-9-2020 · n° 18-21.890 — Obligation de délivrance continue
- Cass. 3e civ., 10-7-2025 · n° 23-20.491 — Action en résiliation possible tant que le manquement perdure
- Cass. 3e civ., 4-12-2025 · n° 23-23.357 — Action en exécution forcée ouverte malgré l’ancienneté du manquement
- Cass. 3e civ., 5-3-2026 · n° 24-19.292 — Point de départ de l’indemnisation : 5 ans avant la demande (1er arrêt sur ce point précis)
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Agent immobilier, retenez que depuis le 5 mars 2026, un locataire en situation de non-délivrance n’est jamais sans recours, même après de nombreuses années. L’obligation du bailleur est permanente, et l’indemnisation peut couvrir les 5 ans précédant toute action en justice. Informez vos clients dès la signature du bail pour prévenir tout litige.
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