Le rapport parlementaire du 8 juillet 2026 recommande de fixer des taux d’amortissement plafonds au régime réel BIC. Une proposition encore non votée, mais suffisamment précise pour que les investisseurs et professionnels s’y préparent.
Quel plafonnement des amortissements est envisagé en location meublée ?
Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026, consacre plusieurs pages à la fiscalité de la location meublée. Son rapporteur, Charles de Courson, estime que certains rythmes d’amortissement peuvent devenir excessifs et relever d’une logique de suroptimisation fiscale.
La formule retenue est néanmoins plus mesurée qu’une suppression complète. Le rapport recommande de définir des plafonds différents « selon la nature du bien et ses composantes ». Le gros œuvre, les agencements, les équipements et le mobilier pourraient donc conserver des durées distinctes, mais à l’intérieur d’un cadre fiscal plus contraint.
Comment fonctionne aujourd’hui l’amortissement LMNP au réel ?
Au régime réel BIC, le propriétaire ne déduit pas immédiatement le prix du logement. Il répartit la valeur amortissable du bien entre plusieurs composantes, chacune dotée d’une durée d’utilisation estimée. La valeur du terrain est exclue, car elle n’est pas amortissable.
Le bâtiment
Gros œuvre, façade, toiture, installations générales et agencements sont ventilés puis amortis sur des durées différentes.
Le mobilier
Les meubles et équipements sont généralement amortis plus rapidement, car leur durée d’utilisation est plus courte.
Les travaux
Selon leur nature et leur montant, certaines dépenses sont déduites immédiatement ou immobilisées puis amorties.
La limite fiscale
En LMNP, l’amortissement déductible ne peut en principe créer ou aggraver un déficit fiscal provenant de la location meublée.
Ce mécanisme peut réduire fortement le résultat imposable sans correspondre à une dépense décaissée chaque année. Pour maîtriser ces règles, notre formation LMNP à distance présente le fonctionnement du régime réel et ses principaux points de vigilance.
Pourquoi le rapport veut-il encadrer les amortissements LMNP et LMP ?
Selon le rapport, il est possible en pratique d’amortir environ 80 % du prix d’acquisition, frais compris, ainsi que le mobilier et certains travaux. Il relève également que le rythme choisi dépasse fréquemment 2 % par an et peut conduire à ramener le résultat fiscal à un niveau très faible.
Le Conseil des prélèvements obligatoires avait proposé une réforme beaucoup plus radicale : supprimer la possibilité d’amortir le bien immobilier en location meublée. Le rapporteur écarte cette solution, estimant qu’elle pourrait accentuer la crise du logement. Il choisit donc une solution intermédiaire : préserver l’amortissement, tout en limitant sa vitesse.
Cette proposition s’inscrit dans un mouvement plus large, analysé dans notre article LMNP : pourquoi le modèle historique est en train de basculer.
Quel serait l’impact d’un taux d’amortissement plafond ?
| Situation | Sans nouveau plafond | Avec un plafond hypothétique |
|---|---|---|
| Base amortissable | 200 000 € | 200 000 € |
| Taux annuel moyen | 3,5 % | 2 % |
| Amortissement annuel | 7 000 € | 4 000 € |
| Écart de déduction | — | 3 000 € de résultat potentiellement imposable supplémentaire |
Cet exemple est volontairement simplifié. L’effet réel dépendrait de la ventilation comptable, des charges, des intérêts d’emprunt, des loyers et des éventuelles règles de report. Surtout, le futur texte devrait préciser si la fraction dépassant le plafond serait définitivement perdue ou seulement différée.
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Plafonnement annuel et plus-value : le LMNP serait-il pénalisé deux fois ?
La loi de finances pour 2025 a déjà modifié le calcul de la plus-value des LMNP au réel. Pour les cessions concernées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable avant abattements. L’administration détaille cette règle sur sa page relative à la vente d’un bien immobilier donné en location meublée.
Un plafonnement futur aurait un effet différent : il réduirait l’avantage fiscal pendant la période de location. Le propriétaire pourrait alors constater davantage de bénéfice imposable chaque année, même si le montant réintégré lors de la vente serait, logiquement, limité aux amortissements effectivement déduits.
Les cinq questions auxquelles le budget 2027 devra répondre
2. La réforme concernera-t-elle les LMNP et les LMP ?
3. S’appliquera-t-elle uniquement aux nouveaux investissements ?
4. Les amortissements excédentaires resteront-ils reportables ?
5. Des exceptions seront-elles prévues pour la location longue durée ou les résidences-services ?
Pour replacer cette mesure dans l’ensemble des pistes fiscales immobilières, consultez notre dossier Budget 2027 : les nouvelles menaces fiscales qui se dessinent pour l’immobilier.
Pour aller plus loin
Textes de référence
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Basé sur le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale · Ce document ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Consultez un professionnel pour toute situation spécifique.
