ZAC et terrain à bâtir : Ce qu’il faut savoir sur la récente décision de la Cour de cassation

ZAC, qualification de terrain à bâtir et expropriation sont des sujets au cœur des enjeux fonciers et immobiliers, tant pour les collectivités que pour les propriétaires et les professionnels de l’immobilier. La qualification d’un terrain en « terrain à bâtir » a un impact direct sur sa valeur, sur le montant des indemnités en cas d’expropriation, et sur les stratégies d’aménagement et de commercialisation.

Un arrêt récent de la Cour de cassation du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-22.726, Commune de Gleizé) vient apporter une clarification majeure pour les terrains situés en ZAC. Cette décision précise à qui incombe la charge de la preuve lorsque la qualification de terrain à bâtir est contestée en raison de l’insuffisance des réseaux.

Pour les agents immobiliers, cette jurisprudence constitue un repère essentiel pour sécuriser les estimations foncières, accompagner les propriétaires concernés par une expropriation et mieux comprendre les critères juridiques qui influencent la valorisation des terrains en zone d’aménagement concerté.

Le contexte : un terrain exproprié en ZAC

Dans cette affaire, une parcelle de 1 443 m² située dans la ZAC de la Collonge est expropriée par la commune de Gleizé. La cour d’appel de Lyon qualifie la parcelle de terrain à bâtir et fixe l’indemnité d’expropriation à 191 476 €.

La commune conteste cette qualification. Elle estime que le terrain ne devrait pas être considéré comme un terrain à bâtir en raison de l’insuffisance des réseaux, et demande une indemnité bien inférieure, à hauteur de 92 412 €. Selon elle, c’était à l’exproprié de démontrer que les réseaux étaient adaptés.

La cour d’appel rejette cet argument. Elle considère que la charge de la preuve de l’insuffisance des réseaux incombe à la commune, en tant qu’expropriante et responsable de l’aménagement de la ZAC. La commune forme alors un pourvoi en cassation.

Quelle est la position de la Cour de cassation ?

La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel. Elle pose un principe fort :
lorsque la qualification de terrain à bâtir est contestée au seul motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, c’est à l’expropriant de prouver cette insuffisance.

La Haute juridiction souligne que l’expropriant, responsable de l’aménagement de la ZAC, est le seul à disposer des informations issues du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP). Il est donc le mieux placé pour produire des éléments concrets sur l’existence, la configuration et la capacité des réseaux.

En l’absence de preuve apportée par la commune, les juges ont pu, sans inverser la charge de la preuve, qualifier le terrain de terrain à bâtir.

Rappel des conditions légales pour qualifier un terrain à bâtir

Pour les agents immobiliers, il est essentiel de bien maîtriser les critères posés par le Code de l’expropriation pour bien informer leurs clients. Selon l’article L. 322-3, un terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir que s’il remplit cumulativement deux conditions principales :

1. Il doit être situé dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme (PLU).

2. Il doit être effectivement desservi par les réseaux nécessaires : voie d’accès, électricité, eau potable et, le cas échéant, assainissement. Ces réseaux doivent être à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction.

Lorsque le terrain est situé dans une zone faisant l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, comme une ZAC, la capacité des réseaux s’apprécie à l’échelle de l’ensemble de la zone, et non pas uniquement au regard de la parcelle isolée.

Quid de la charge de la preuve ?

Avant cet arrêt, les juridictions du fond étaient divisées sur la question de la charge de la preuve. Certaines faisaient peser cette charge sur l’exproprié, d’autres sur l’expropriant, et d’autres encore adoptaient une approche plus nuancée en analysant les pièces produites par chaque partie.

Pour la première fois, la Cour de cassation tranche clairement en faveur d’une solution cohérente dans le cadre d’une ZAC : c’est à l’expropriant de démontrer l’insuffisance des réseaux.

Cette solution est logique, car l’expropriant est à l’origine du projet d’aménagement et détient les données techniques sur les réseaux, leur dimensionnement et leur évolution future.

Quels impacts pratiques pour les agents immobiliers ?

Pour les professionnels de l’immobilier, cet arrêt a plusieurs implications concrètes :

• Il renforce la sécurité juridique pour les propriétaires expropriés en ZAC.

• Il rappelle que la qualification de terrain à bâtir ne peut pas être écartée sur de simples affirmations concernant les réseaux.

• Il invite les collectivités à produire des preuves techniques solides si elles souhaitent contester cette qualification.

• Il souligne l’importance, pour les agents, de bien identifier le contexte d’aménagement (ZAC, opération d’ensemble, secteur isolé) dans leurs analyses foncières.

En pratique, lors de l’estimation de terrains situés en ZAC ou de l’accompagnement de clients concernés par une expropriation, les agents immobiliers ont tout intérêt à intégrer cette jurisprudence dans leur argumentation. Elle peut avoir un impact significatif sur la valeur retenue et sur les stratégies de négociation.

Une portée à surveiller hors ZAC

La Cour de cassation précise toutefois que cette solution est étroitement liée au contexte d’une opération d’aménagement d’ensemble. Il n’est pas certain que ce raisonnement soit automatiquement transposable aux situations où l’appréciation des réseaux se fait uniquement à l’échelle des terrains expropriés, sans que l’expropriant soit responsable de l’aménagement.

Les agents immobiliers devront donc rester vigilants et adapter leur analyse selon le cadre juridique et opérationnel du projet.

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