À l’heure où les enjeux énergétiques et environnementaux transforment profondément les règles d’urbanisme, de nombreux plans locaux d’urbanisme (PLU) intègrent des incitations à construire plus vert… et plus grand. Mais attention : ces bonus de constructibilité ne sont pas automatiques. Explications à partir d’une récente décision du Conseil d’État.
Des dérogations possibles pour les constructions vertueuses, mais pas sans limites
Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le PLU peut accorder une majoration du volume constructible (emprise au sol et hauteur) aux projets immobiliers qui font preuve :
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d’exemplarité énergétique ou environnementale, ou
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qui sont à énergie positive.
Ces dispositions sont prévues par les articles L.151-28 3° et R.151-42 3° du Code de l’urbanisme.
Concrètement, cela permet à un promoteur ou un particulier de dépasser certaines limites imposées par le PLU (comme la hauteur ou l’emprise au sol), s’il construit un bâtiment particulièrement performant sur le plan énergétique ou environnemental.
Construire plus, oui… mais dans les règles
C’est là que la jurisprudence récente vient apporter une précision essentielle : le PLU peut subordonner ce dépassement à des conditions supplémentaires, comme une bonne intégration architecturale et paysagère dans l’environnement.
C’est ce qu’a confirmé le Conseil d’État dans un arrêt du 6 juin 2025 (n°493882), à propos du PLU de la ville de Nîmes.
Ce règlement autorisait le dépassement des règles d’emprise et de hauteur pour les constructions exemplaires, mais seulement si celles-ci respectaient également le caractère de la zone et les principes de bonne insertion urbaine.
Un promoteur immobilier, dont le projet répondait aux critères énergétiques, a obtenu un permis de construire, mais celui-ci a été attaqué puis annulé, le tribunal ayant estimé que le projet – composé de quatre bâtiments collectifs imposants – s’intégrait mal dans un quartier de maisons individuelles.
Le Conseil d’État a validé cette interprétation : le PLU peut légalement prévoir d’autres exigences, tant qu’elles sont en lien avec l’objet des règles dérogées (ici, l’emprise et la hauteur), et avec les objectifs de qualité urbaine et architecturale (article L.151-18 du Code de l’urbanisme).
Que faut-il retenir ?
En tant qu’agent immobilier, il est important de bien informer vos clients sur ce point, notamment les promoteurs ou les acquéreurs porteurs d’un projet ambitieux :
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Un bâtiment exemplaire sur le plan énergétique peut bénéficier d’un bonus de constructibilité.
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Mais ce bonus peut être subordonné à d’autres critères, comme l’intégration dans le paysage ou le respect du caractère du quartier.
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Ces conditions doivent figurer dans le règlement du PLU, et le maire peut refuser le dépassement s’il estime qu’elles ne sont pas remplies.
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En cas de contestation, le juge vérifiera l’appréciation du maire, mais aussi la légalité des conditions fixées par le PLU.
À conseiller à vos clients
Avant de déposer une demande de permis intégrant un bonus de constructibilité, faites étudier le PLU en détail (par un architecte ou un urbaniste) pour identifier toutes les conditions applicables : énergétiques, esthétiques, urbaines et paysagères. Cela évite les mauvaises surprises… et les annulations de permis.
