Un enjeu réglementaire devenu incontournable
Depuis le 1er janvier 2022, l’affichage du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu obligatoire dans toutes les annonces immobilières, qu’elles concernent la vente ou la location d’un logement. Cette obligation découle de la loi Climat et Résilience et s’inscrit dans une politique nationale de transparence et de transition énergétique. Le DPE doit apparaître de façon visible et lisible sur l’annonce, avec la classe énergie et la classe climat.
En théorie, aucun professionnel ne peut publier une annonce sans DPE. En pratique pourtant, certains acteurs du marché continuent de diffuser des annonces incomplètes, espérant gagner du temps ou éviter un diagnostic défavorable. Cette situation crée un déséquilibre concurrentiel et soulève la question de la concurrence déloyale.
La concurrence déloyale : de quoi parle-t-on ?
La concurrence déloyale se définit par un comportement fautif d’un professionnel qui, en ne respectant pas les règles communes, obtient un avantage indu sur ses concurrents. Dans le cas des annonces immobilières :
- Un professionnel qui publie sans DPE attire plus de propriétaires réticents à financer le diagnostic.
- Il capte artificiellement des mandats en paraissant plus rapide et plus flexible.
- Il contourne une contrainte légale à laquelle ses confrères se conforment.
Cette pratique constitue non seulement un risque juridique pour celui qui s’y livre, mais aussi un préjudice économique pour les agences respectueuses de la loi.
Les impacts concrets pour les professionnels de l’immobilier
Ne pas respecter l’obligation d’affichage du DPE n’est pas une simple négligence administrative, c’est une véritable distorsion de concurrence. Les agences sérieuses en subissent plusieurs conséquences :
- Perte de mandats potentiels : un vendeur peut être tenté de confier son bien à une agence qui publie immédiatement, sans attendre le diagnostic.
- Pression commerciale accrue : les agences respectueuses de la réglementation doivent expliquer aux clients l’importance et l’obligation du DPE, alors que leurs concurrents s’en affranchissent.
- Atteinte à l’image de la profession : lorsque certains professionnels trichent, c’est la crédibilité de l’ensemble du secteur qui est affaiblie aux yeux du public.
- Risque de dumping : en contournant les coûts liés aux diagnostics, certains acteurs peuvent proposer des frais réduits et fausser la compétition.
Les risques juridiques encourus par ceux qui fraudent
Publier une annonce sans DPE expose à plusieurs sanctions :
- Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
- Une responsabilité civile si le manquement cause un préjudice à un client ou un concurrent (exemple : perte de chance de vendre).
- Une atteinte à la réputation en cas de plainte ou de signalement, qui peut fragiliser durablement la relation avec les clients.
Dans certains cas, les concurrents lésés peuvent saisir le juge civil pour demander réparation du préjudice subi au titre de la concurrence déloyale.
Comment réagir face à la concurrence déloyale ?
Pour se protéger et valoriser leur sérieux, les agences respectueuses de la loi peuvent adopter plusieurs stratégies :
- Informer clairement leurs clients : expliquer que le DPE est obligatoire, qu’il protège juridiquement le vendeur et sécurise la transaction.
- Mettre en avant leur conformité comme argument commercial : « Chez nous, toutes les annonces sont conformes à la loi, sans risque d’amende ni de litige ».
- Surveiller leurs concurrents : si des annonces non conformes sont repérées, il est possible d’en informer la DGCCRF ou les instances professionnelles.
- Sensibiliser les propriétaires : un bien sans DPE peut décourager les acheteurs et retarder la vente. En insistant sur cet argument, l’agence se positionne comme un acteur fiable.
Une opportunité de différenciation pour les agences sérieuses
Si la concurrence déloyale est un risque, elle peut aussi être transformée en opportunité. Les agences qui respectent la réglementation démontrent leur professionnalisme et leur engagement éthique. Dans un marché où les clients cherchent des interlocuteurs fiables, la conformité devient un véritable argument de différenciation.
En rappelant aux vendeurs et bailleurs que le DPE n’est pas une contrainte mais une garantie de transparence et de sécurité, vous transformez une obligation légale en un outil de crédibilité commerciale.
Statistiques par plateformes et typologies
- SeLoger indique qu’en 2022, environ 20?% des annonces de location et 15?% des annonces de vente enfreignent toujours l’obligation d’affichage du DPE
- Plus récemment, entre fin novembre et début décembre 2024, des analyses signalent :
- 57?% des annonces sur SeLoger,
- 55?% sur LogicImmo,
- et 42?% sur FigaroImmobilier
comme “non soumis au DPE” ou avec mention « DPE non communiqué »
Paris particulièrement à risque
- Depuis février 2025, dans la capitale, 35?% des annonces sont publiées sans DPE
- Concomitamment, 4,7?% des biens disponibles seraient classés G (les plus énergivores), ce qui suggère que certains biens thermiquement très peu performants pourraient être dissimulés derrière des annonces sans DPE
Tendances plus anciennes
- En 2019, ces taux dépassaient 34?%, selon les premières évaluations
- En 2023, des sources évoquaient également des taux dépassant les 20?% d’annonces illégales en ligne
Synthèse
| Plateforme / Région | Pourcentage d’annonces sans DPE |
|---|---|
| SeLoger (fin 2024) | 57 % |
| LogicImmo (fin 2024) | 55 % |
| FigaroImmobilier (fin 2024) | 42 % |
| Paris (2025) | 35 % |
| France (locations 2022) | 20 % |
| France (ventes 2022) | 15 % |
En conclusion :
Les annonces sans DPE constituent une pratique de concurrence déloyale qui fragilise les agences respectueuses de la loi. Si elles permettent à certains de capter des mandats à court terme, elles exposent surtout à des risques juridiques et à une perte de réputation. Les agences qui choisissent la conformité doivent au contraire valoriser ce sérieux comme un signe distinctif et rassurant pour leurs clients.
