Le délai de rétractation SRU paraît simple : 10 jours. Pourtant, l’écrasante majorité des mandataires se trompe sur le point de départ du décompte et sur la prorogation des week-ends et jours fériés. Une erreur qui peut faire annuler une rétractation… ou en valider une hors délai. On remet les pendules à l’heure.
10 jours, pas 7 : la première confusion
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de rétractation de l’acquéreur non professionnel est passé de 7 à 10 jours. Il est fixé par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce sont des jours calendaires : week-ends et jours fériés sont comptés normalement dans le décompte.
L’erreur n°1 : croire que le délai démarre le jour de la signature du compromis. C’est faux. Le compromis peut être signé un lundi et la notification partir le vendredi — le délai ne court qu’à partir de cette notification.
Le vrai point de départ : le lendemain de la première présentation
Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte à l’acquéreur — et non de la date de réception effective, ni de la date de retrait au bureau de poste.
- L’acte signé (compromis ou promesse) est notifié à l’acquéreur par LRAR, remise en main propre contre récépissé, ou voie électronique présentant des garanties équivalentes.
- Le facteur effectue la première présentation du recommandé (que l’acquéreur soit présent ou non).
- Le décompte démarre le lendemain de cette première présentation.
- On compte 10 jours calendaires pleins.
Point crucial confirmé par la jurisprudence : si l’acheteur ne va pas retirer sa lettre recommandée, le délai court quand même, à condition que la notification ait été faite à la bonne adresse. L’acquéreur ne peut donc pas « geler » son délai en ignorant l’avis de passage.
Cas de la remise en main propre
Lorsque la vente passe par un professionnel mandaté, l’acte peut être remis directement à l’acquéreur. Le délai court alors le lendemain de la remise, à condition que l’acquéreur inscrive de sa main la mention attestant la date et sa connaissance du droit de rétractation.
La deuxième erreur : oublier la prorogation
Voici le piège qui fait dérailler le calcul de 9 mandataires sur 10. Si le 10? et dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai n’expire pas ce jour-là : il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cass. 3? civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.567).
| Étape | Date (exemple) |
|---|---|
| Première présentation de la LRAR | Mercredi 10 |
| Lendemain — départ du délai (jour 1) | Jeudi 11 |
| 10? jour théorique | Samedi 20 |
| Expiration réelle (jour ouvrable suivant) | Lundi 22 à minuit |
Dans cet exemple, un mandataire qui clôt son dossier le samedi 20 considère l’acheteur « engagé »… alors que celui-ci peut encore se rétracter valablement le lundi 22. À l’inverse, une rétractation reçue le lundi 22 est parfaitement recevable, et non « hors délai ».
À retenir : la rétractation peut être exercée jusqu’au dernier jour à minuit, la date d’envoi faisant foi (et non la date de réception par le vendeur). Conseillez toujours à l’acquéreur d’anticiper pour éviter toute contestation.
Mémo express pour ne plus jamais vous tromper
- 10 jours calendaires, jamais 7 (réforme 2015).
- Départ = lendemain de la première présentation de la LRAR (ou de la remise en main propre), pas la signature.
- Le délai court même si l’acquéreur ne retire pas son recommandé.
- Si le 10? jour est un samedi, dimanche ou férié : prorogation au premier jour ouvrable suivant.
- Rétractation valable jusqu’au dernier jour à minuit, date d’envoi faisant foi.
Maîtriser les délais SRU, c’est la base. Mais combien d’autres règles de votre quotidien de mandataire reposent sur des idées reçues ? Mettez vos compétences à jour avec une formation conçue pour les agents commerciaux en immobilier.
Découvrir la formation mandataireQuestions fréquentes
- Le délai SRU s’applique-t-il à une SCI ?
- Cela dépend de son objet social. Une SCI familiale acquérant un bien sans lien avec une activité professionnelle est assimilée à un acquéreur non professionnel et bénéficie du délai. À l’inverse, si l’acquisition entre dans son objet social (gestion, location à titre professionnel), la rétractation peut être écartée.
- Le délai démarre-t-il à la date de retrait du recommandé ?
- Non. Il démarre le lendemain de la première présentation, peu importe la date à laquelle l’acquéreur retire effectivement sa lettre.
- Une rétractation par email est-elle valable ?
- Oui, dès lors qu’elle est exercée « dans les mêmes formes » offrant des garanties équivalentes et que sa réception peut être attestée (Cass. 3? civ., 2 février 2022, n° 20-23.468).
- Que se passe-t-il si l’information sur le droit de rétractation manque dans l’acte ?
- Le manquement à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Sources : article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation (Légifrance) ; Cass. 3? civ., 5 décembre 2007, n° 06-19.567.
