Réformes immobilières avant 2027 : ce qui est acquis, ce qui attend encoreGuide réglementaire — mis à jour juin 2026
Interdictions de location, DPE réformé, MaPrimeRénov’, coefficient électrique, confort d’été… Le secteur n’a jamais connu autant de changements simultanés. Ce guide démêle ce qui s’applique aujourd’hui de ce qui reste en suspens.
Ce que cet article vous donne : une lecture claire du paysage réglementaire immobilier à mi-2026, classé selon trois statuts — En vigueur ce qui s’applique dès aujourd’hui, À venir ce qui entre en vigueur avant fin 2027, Incertain ce qui est suspendu, repoussé ou encore en débat.
Texte de référence principal : la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite loi Climat et Résilience, qui fixe le calendrier des interdictions de location, complétée par les arrêtés d’application de 2025 et 2026. Pour valider vos 42 heures de formation ALUR sur 3 ans, découvrez nos parcours complets à distance incluant la réglementation thermique et le DPE.
Loi Climat et Résilience (22 août 2021) — Pose le calendrier des interdictions de location (G dès 2025, F en 2028, E en 2034). Instaure l’opposabilité du DPE et l’indicateur de confort d’été. Texte disponible sur Légifrance.
Arrêté du 13 août 2025 — Modifie le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire : passage de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements changent de classe DPE sans travaux. Applicable au 1er janvier 2026.
Proposition de loi du 11 juillet 2025 — Adaptation des logements aux fortes chaleurs. Prévoit l’affichage obligatoire de l’indicateur de confort d’été dans les annonces immobilières. Statut : En discussion — pas encore promulguée à la date de mise à jour.
Ce qui est acquis : les réformes déjà applicables en 2025-2026
Ces mesures ne sont pas des projets — elles s’appliquent dès maintenant. Les ignorer expose vos clients vendeurs et bailleurs, mais aussi votre responsabilité professionnelle au titre du devoir de conseil.
Interdiction de louer les logements G
Depuis le 1er janvier 2025, aucun nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite ne peut être signé pour un logement consommant plus de 420 kWh EP/m²/an ou émettant plus de 100 kg CO?/m²/an. Les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu’à leur terme.
Applicable depuis : 1er janvier 2025Nouveau coefficient électrique DPE (1,9)
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9. Les logements tout-électrique et équipés de PAC peuvent changer de classe. Attestation gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
Applicable depuis : 1er janvier 2026Gel des loyers pour les passoires thermiques
Les logements classés F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision de loyer à la hausse (en métropole). En cas de relocation, le loyer est plafonné au dernier loyer appliqué. Mesure issue de la loi Climat et Résilience.
Applicable depuis : août 2022DPE opposable et indicateur confort d’été
Depuis la réforme de juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : un acquéreur peut se retourner contre le vendeur en cas d’erreur. Le DPE inclut désormais un indicateur de confort d’été (bon / moyen / insuffisant) basé sur des critères passifs.
Applicable depuis : 1er juillet 2021Audit énergétique obligatoire en vente
Les logements classés F ou G mis en vente en monopropriété doivent être accompagnés d’un audit énergétique (distinct du DPE) proposant des scénarios de travaux. Obligation étendue aux logements E en vente dès 2025.
F/G : depuis avril 2023 — E : depuis janvier 2025MaPrimeRénov’ — réouverture février 2026
Suspendue au 1er janvier 2026 puis rouverte le 23 février 2026, MaPrimeRénov’ se recentre sur les logements les plus mal classés et les rénovations d’ampleur. Le dispositif reste soumis à des ajustements budgétaires fréquents — vérifier les conditions en vigueur avant de conseiller un client.
Rouverte depuis : 23 février 2026Bon réflexe professionnel : pour les logements tout-électrique ou équipés d’une PAC, vérifiez systématiquement si une mise à jour gratuite du DPE est possible avant toute transaction. La DGCCRF rappelle que l’obligation d’information sur la performance énergétique s’impose à tout professionnel participant à une transaction immobilière.
Ce qui entre en vigueur avant fin 2027 : le calendrier des réformes immobilières
Ces échéances sont fixées par la loi et ne font pas l’objet de débat sur leur principe — seules les modalités peuvent encore évoluer. Informer vos clients dès aujourd’hui fait partie de votre devoir de conseil, notamment lors d’un investissement locatif à horizon 2027-2028.
Renforcement du diagnostic assainissement Confirmé
En cas de vente d’un bien non raccordé au tout-à-l’égout, le diagnostic assainissement non collectif devient obligatoire et doit dater de moins de 3 ans (contre 3 ans déjà, mais avec des exigences renforcées sur le contenu du rapport). Impact direct sur les biens ruraux et périurbains.
Interdiction de louer les logements F (métropole) 1er jan. 2028
Les logements classés F (331 à 420 kWh EP/m²/an) seront interdits à la location en France métropolitaine à compter du 1er janvier 2028. Environ 1,2 million de logements concernés. L’interdiction porte sur les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites — pas sur les baux en cours jusqu’à leur terme. En Outre-mer : interdiction décalée au 1er janvier 2031.
Affichage du confort d’été dans les annonces En discussion
La proposition de loi du 11 juillet 2025 prévoit de rendre obligatoire l’affichage de l’indicateur de confort d’été dans toutes les annonces immobilières de vente et de location. Calendrier d’entrée en vigueur non confirmé à ce jour — à surveiller pour anticiper la mise à jour de vos mandats et annonces.
Évolution de MaPrimeRénov’ En cours
Le gouvernement a annoncé une révision du dispositif MaPrimeRénov’ pour 2026-2027, recentrée sur les rénovations d’ampleur (gain d’au moins 2 classes DPE) et les ménages modestes. Le montant des aides et les plafonds de ressources sont susceptibles d’évoluer chaque trimestre — orienter systématiquement vos clients vers l’espace simulation de l’ANAH.
Interdiction de louer les logements E Confirmé · 2034
Horizon plus lointain, mais à intégrer dès maintenant dans les conseils aux investisseurs à long terme. Environ 2,6 millions de logements supplémentaires concernés. La décote à la vente d’un E est déjà observable sur le marché en 2025-2026.
Ce qui reste en suspens : réformes retardées ou encore en débat
Ces mesures étaient annoncées, mais n’ont pas encore abouti — certaines sont retardées par des contraintes budgétaires, d’autres font l’objet d’un débat parlementaire actif. Les mentionner à vos clients avec la nuance appropriée est essentiel pour ne pas créer de fausses attentes.
Encadrement des loyers — extension incertaine : l’encadrement des loyers existe dans une vingtaine d’agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux…). Son extension à de nouvelles villes était envisagée, mais le calendrier reste flou en raison des arbitrages budgétaires 2026. Vérifier commune par commune avant toute mise en location.
Réforme du régime des meublés de tourisme : plusieurs dispositions de la loi Le Meur (novembre 2024) sur les meublés de tourisme ont été adoptées — suppression de l’abattement fiscal micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés, pouvoirs renforcés des maires. Mais certains décrets d’application restent attendus courant 2026. Statut : Partiellement en vigueur.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette) — objectifs 2030 : la trajectoire ZAN impose de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2031 par rapport à la décennie précédente. Les Schémas Régionaux d’Aménagement (SRADDET) intègrent progressivement ces objectifs, avec des impacts concrets sur les permis de construire et les documents d’urbanisme. Calendrier de mise en œuvre variable selon les régions.
Carnet d’information du logement (CIL) : prévu par la loi Climat et Résilience pour les logements neufs (permis déposés depuis le 1er janvier 2023) et les logements rénovés ayant bénéficié d’une aide publique, le CIL doit rassembler tous les documents techniques du bien. Sa mise en place pratique reste inégale — aucun registre centralisé national n’existe à ce jour.
Outil professionnel — Réformes applicables à mon bien
Checklist par profil : vente · location · gestion de patrimoine
Points de contrôle à vérifier systématiquement lors d’une prise de mandat de vente.
- V Classe DPE à jour (coefficient 2026) Si le bien est tout-électrique ou équipé d’une PAC, vérifier si le DPE peut bénéficier de la mise à jour gratuite au coefficient 1,9 sur l’Observatoire DPE-Audit ADEME. Un saut de classe améliore directement la valeur verte et la négociation.
- V Audit énergétique obligatoire (F, G et E) Pour tout bien classé F, G ou E en monopropriété mis en vente, l’audit énergétique est obligatoire. Vérifier qu’il date de moins de 5 ans et qu’il propose bien des scénarios de travaux.
- V Indicateur de confort d’été dans le DPE Repérer la mention bon / moyen / insuffisant et l’expliquer à l’acquéreur. Un bien noté “insuffisant” mais équipé d’une clim reste “insuffisant” au sens de cet indicateur — un point à anticiper dans la négociation.
- A Carnet d’information du logement (CIL) Pour les biens neufs (permis depuis jan. 2023) ou ayant bénéficié d’aides publiques pour travaux, le CIL doit être transmis à l’acquéreur. Sa mise en place reste partielle — documenter les travaux réalisés avec factures et DTU.
- ? Décote “passoire thermique” — argument de prix Intégrer la décote estimée (?15 à ?25 % selon les analyses DVF 2025-2026 pour les F-G vs C-D) dans le prix de présentation et dans la défense du prix face à l’acquéreur ou son notaire.
Points de contrôle avant toute mise en location ou renouvellement de bail.
- V Classe G — interdiction totale Aucun nouveau bail ni renouvellement pour un logement G (consommation > 420 kWh EP/m²/an ou émissions > 100 kg CO?/m²/an) depuis le 1er janvier 2025. Vérifier la classe DPE avant toute relocation.
- V Gel de loyer pour les F et G Les logements F et G ne peuvent pas faire l’objet d’une révision à la hausse de loyer. En cas de relocation, le loyer est plafonné au dernier loyer pratiqué. Applicable en métropole.
- V Encadrement des loyers — vérifier la commune Vérifier sur le site du gouvernement ou de la mairie si la commune est en zone d’encadrement des loyers. La liste évolue et certaines villes ont rejoint le dispositif récemment.
- A Classe F — préparer l’échéance 2028 Si le bien est classé F, anticiper l’interdiction au 1er janvier 2028. Estimer le coût des travaux nécessaires pour passer en E minimum, simuler les aides disponibles (MaPrimeRénov’, CEE) et présenter un plan de rénovation au propriétaire bailleur.
- ? Meublés de tourisme — vérifier les décrets 2026 Si le bien est ou peut être loué en meublé de tourisme, vérifier l’état d’avancement des décrets d’application de la loi Le Meur sur les abattements fiscaux et les pouvoirs des maires. Situation en cours d’évolution.
Points de vigilance pour les investisseurs et gestionnaires de portefeuilles immobiliers.
- V Audit du parc locatif par classe DPE Identifier les logements G (interdits), F (interdits en 2028), E (interdits en 2034) dans le portefeuille. Prioriser les rénovations selon l’impact locatif et la rentabilité attendue.
- V Mise à jour DPE au coefficient 1,9 Pour chaque logement tout-électrique ou PAC, vérifier gratuitement la nouvelle classe via l’Observatoire ADEME. Un bien qui passe de G à F peut être remis sur le marché locatif sans travaux.
- A Stratégie de cession avant 2028 Pour les F rénovés irréalisables économiquement, envisager la cession avant l’interdiction de 2028. La décote F est encore absorbable si la transaction intervient avant que le marché intègre pleinement le risque d’invendabilité locative.
- A PAC réversible — double valorisation DPE + confort été L’installation d’une PAC réversible améliore la classe énergétique (nouveau coefficient 2026) et répond à l’attente des locataires sur le confort d’été. Double argument commercial, pertinent pour les biens E actuels.
- ? ZAN — impact sur les permis futurs Pour tout projet de construction ou de division parcellaire, vérifier l’intégration du ZAN dans les PLU et SRADDET locaux. Les délais d’instruction pourraient s’allonger dans les communes ayant épuisé leurs droits à artificialisation.
La montée en puissance des outils d’analyse de données immobilières (simulation DPE, cartographie des zones d’encadrement, scoring de rénovation) change la façon dont les professionnels abordent ces questions. Pour approfondir l’usage de ces technologies dans votre pratique quotidienne, nos formations IA appliquée à l’immobilier couvrent les outils concrets utilisés sur le marché.
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Textes de référence
Réformes immobilières avant 2027 : ce qui est acquis, ce qui attend
Basé sur les textes officiels (loi Climat et Résilience, arrêtés 2025-2026, propositions de loi en cours) · Mis à jour en juin 2026.
Ce document est à visée pédagogique et ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
