En tant que professionnel de l’immobilier, il est essentiel de comprendre les subtilités juridiques liées aux biens en indivision, notamment lorsqu’il s’agit d’aménagements réalisés sans l’accord de tous les copropriétaires. Une récente décision de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n°24-15.027) vient rappeler les limites à ne pas franchir.
L’affaire en bref
Trois voisins détiennent en indivision un chemin de desserte permettant d’accéder à leurs propriétés respectives. Deux d’entre eux décident de faire construire une rampe en béton sur une portion du chemin, dans le but de faciliter l’accès à leur terrain. Le troisième indivisaire, non consulté, engage une action en justice pour demander la démolition de l’ouvrage, la remise en état du chemin et une indemnisation pour préjudice moral et de jouissance.
La cour d’appel rejette ses demandes, estimant que la rampe n’entrave pas concrètement l’usage du chemin.
Mais la Cour de cassation casse cette décision : même si l’usage n’est pas empêché, un indivisaire peut exiger la suppression d’un ouvrage construit sans son consentement.
Que dit la loi ?
La Cour de cassation s’appuie sur deux principes fondamentaux du droit civil :
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Article 815-9 du Code civil : Chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir du bien indivis, sans en modifier la destination ni nuire aux autres indivisaires.
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Article 544 du Code civil : Le droit de propriété est absolu ; nul ne peut être contraint de devenir propriétaire d’une construction contre son gré.
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Article 551 du Code civil : Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire.
Autrement dit, la réalisation d’un ouvrage, même utile ou non gênant, ne peut se faire sans l’accord de tous. En l’absence de consensus, chaque indivisaire reste maître de ses droits, y compris celui de s’opposer à des transformations qu’il n’a pas validées.
En pratique : Que doivent retenir les agents immobiliers ?
1. Vigilance sur les aménagements en indivision
Lors de la vente ou de la gestion d’un bien en indivision forcée (chemin, cour, mur mitoyen, etc.), vérifiez systématiquement si des travaux ou aménagements ont été réalisés avec l’accord écrit de tous les indivisaires.
2. Importance du consensus
Un accord unanime est requis pour toute modification de l’usage ou du bâti sur une partie indivise. Même en cas d’amélioration apparente, l’absence de consentement peut entraîner une action en démolition.
3. Risque juridique en cas de désaccord
Un indivisaire lésé peut exiger la remise en état du bien et refuser de devenir copropriétaire d’un ouvrage dont il n’a pas voulu. Cela peut créer des conflits durables et impacter la valeur du bien.
4. Conseil aux clients
Informez vos clients vendeurs et acquéreurs de la nécessité de formaliser tout accord entre indivisaires, et d’éviter toute initiative unilatérale sur les parties communes.
Cette décision de la Cour de cassation rappelle que le droit de propriété en indivision est protégé avec rigueur. En tant qu’agent immobilier, vous êtes un maillon essentiel pour sécuriser les transactions et prévenir les litiges. Connaître ces principes vous permet de mieux accompagner vos clients et d’anticiper les zones de friction juridiques dans les dossiers en indivision.
