Lors d’une location, les états des lieux d’entrée et de sortie sont indispensables pour comparer l’état du logement au début et à la fin du bail. Malgré un entretien rigoureux du locataire, des différences peuvent apparaître, notamment concernant les peintures et les revêtements. La question de savoir qui doit prendre en charge les réparations liées à l’usure normale se pose alors.
Selon la loi sur le bail d’habitation, le locataire est tenu d’entretenir le logement et de réparer les “menus réparations”. Cependant, il est exonéré de cette obligation en cas de vétusté, de malfaçon, de vice de construction, de force majeure ou de cas fortuit. Ces exceptions sont cruciales pour déterminer les responsabilités de chacun en fin de bail.
La grille de vétusté : un outil indispensable pour les gestionnaires immobiliers
La grille de vétusté est un document essentiel dans la gestion locative, particulièrement lors des états des lieux d’entrée et de sortie. Elle permet d’évaluer de manière objective l’usure normale d’un logement et d’attribuer les responsabilités en cas de dégradations.
Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un tableau récapitulatif qui indique :
- La durée de vie théorique des différents éléments d’un logement (peintures, revêtements, équipements…).
- Le taux d’abattement annuel qui correspond à la perte de valeur de ces éléments au fil du temps.
Ce document permet ainsi de déterminer si une dégradation constatée lors d’un état des lieux est due à une usure normale (vétusté) ou à un mauvais entretien de la part du locataire.
Pourquoi utiliser une grille de vétusté ?
- Équité : Elle permet de répartir équitablement les charges de réparation entre le propriétaire et le locataire.
- Précision : Elle évite les litiges en apportant une évaluation objective de l’état du logement.
- Simplification : Elle facilite la gestion des états des lieux et des éventuels contentieux.
Quand utiliser une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est utilisée principalement lors :
- Des états des lieux d’entrée : Pour établir un état des lieux précis et objectif du logement.
- Des états des lieux de sortie : Pour comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie et déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Comment utiliser une grille de vétusté ?
- Choisir une grille adaptée : Il existe différentes grilles de vétusté. Il est important de choisir celle qui correspond le mieux au type de logement que vous gérez.
- Effectuer un état des lieux détaillé : Lors de l’état des lieux, notez l’état de chaque élément du logement en vous référant à la grille de vétusté.
- Calculer les dégradations : En cas de dégradation, calculez la part de vétusté et la part imputable au locataire en appliquant les taux d’abattement prévus dans la grille.
Exemple concret
Imaginons une peinture murale qui doit être refaite. La grille de vétusté indique une durée de vie de 10 ans et un abattement annuel de 10%. Si le logement a été loué pendant 5 ans, on considère que 50% de la peinture est usée de manière normale. Seul les 50% restants seront donc à la charge du locataire.
Autre exemple concret
Deux locataires emmenagent le 1er janvier 2016 et signent l’état des lieux à la même date.
Au moment de leur départ, en 2021, durant le mois de janvier, il est constaté une dégradation du bac de douche en ce que le revêtement extérieur s’est abimé a plusieurs endroits.
Ce bac de douche a été posé en 2010. Il n’est spécialement question de savoir si la dégradation est volontaire ou non. Par principe, vouloir abimer volontairement un bac de douche parait peu probable. mais s’il devient nécessaire d’en changer, alors la question se résoudra rapidement.
Ainsi la vétusté va se calculer de la manière suivante :
on déterminé la durée de dégradation acquise soit durée d’existence de l’équipement ou matériel posé que l’on diminue par la durée de franchise (durée indiquée en colonne 2). Pour la question du bac de douche on retombe donc sur une durée de 7 ans (11 années d’existence – 4 années de franchise)
Sur ces années on applique le pourcentage d’abattement prévu par le tableau à savoir 5% par année.
L’abattement à déduire sera donc de 5% x 7 = 35%. Pour une valeur théorique du bac de douche à 150 euros.
le locataire supportera 65% des frais pour remettre en état le bac de douche (le remplacer).
Comment se constate la vétusté ?
La vétusté est trivialement définit comme une dégradation induite par l’effet du temps ou d’une utilisation normale. Juridiquement, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme “l’altération ou la dégradation résultant de l’écoulement du temps ou de l’utilisation normale des matériaux et des équipements qui composent le logement“. Du fait de la définition légale, on sait d’une part que la vétusté a vocation a traiter principalement de l’usure des “matériaux et équipement” du logement. La condition d’acquisition de la vétusté est soit “l’écoulement du temps”, soit une “utilisation normale”. Ces deux points aident largement à comprendre dans quels cas la vétusté peut survenir. Ainsi, prenons l’exemple d’un équipement électroménager. Ce dernier aura une durée de vie déterminée dont on peut obtenir l’information soit auprès d’un professionnel, soit auprès d’un autre document : la grille de vétusté.
Cette grille de vétusté permet de déterminer le temps avec lequel “l’usure normale” sera acquise, ce qui permet de déduire au bénéfice du locataire certaines charges d’entretien. La vétusté des éléments du logements qui sont concernés (les réparations à la charge du propriétairee étant exclues), sera en général constatée de manière officielle au moment de l’état des lieux d’entrée et au moment de l’état des lieux de sortie.
La grille de vétusté n’est pas obligatoire dans le cadre d’une mise à bail, sauf si une convention collective l’impose conclu dans le cadre de l’article 41 ter ou à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986. Ce type d’accords collectifs est intéressant et fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d’habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux) ou des copropriétés de grande taille.
Il n’existe cependant pas de grille de vétusté qui soit universelle. les informations de la grille peuvent donc être amenées à varier. La seule certitude concernant son contenu est ce qui esty précisé à la fin de l’article 4 du decret du 30 mars 2016 : “Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.”
