Jusqu’à 19 % d’économies sur les coûts travaux : ce que les professionnels de l’immobilier doivent comprendre dès la conception
Hausse des coûts de construction, marges sous pression, exigences réglementaires accrues, risques techniques et assurantiels : les projets immobiliers n’ont jamais été aussi complexes à sécuriser.
Pourtant, une grande partie des dérives budgétaires ne se joue pas sur le chantier, mais bien en amont, dès les premières décisions de conception et de programmation.
C’est précisément à ce moment-là que se créent — ou se détruisent — la valeur, la rentabilité et la viabilité économique d’un projet immobilier.
Dans cette interview de Les Pros de l’Immo – L’Essentiel, Isabelle Perrin, AMO spécialisée dans l’optimisation de la conception et des coûts de construction, partage une vision claire, opérationnelle et sans langue de bois du rôle stratégique de l’AMO.
Avec une approche singulière — une rémunération indexée uniquement sur les économies réellement générées — elle intervient là où les erreurs coûtent le plus cher : avant même le démarrage du chantier.
Agents immobiliers, investisseurs, promoteurs, dirigeants d’agences : cette interview vous apporte des clés concrètes pour comprendre pourquoi la maîtrise des coûts travaux commence bien avant les appels d’offres… et comment sécuriser durablement vos marges dans les années à venir.
Dans un contexte de hausse continue des coûts travaux, à quel moment un projet immobilier commence-t-il réellement à perdre de la valeur : au moment du chantier… ou bien dès la phase de conception ?
Dans les projets de logements dont j’ai entendu parlé, les plus grandes pertes se sont jouées au moment de la phase conception. Et même parfois dans la phase de programmation.
Dans ma vie professionnelle, j’ai eu connaissance de dossiers qui ont dépassé de 30, 40% le montant prévisionnel des travaux avant le démarrage du chantier. Je n’ai pas entendu parler de telles pertes en phase chantier sur des projets de logements.
Tu annonces jusqu’à 19 % d’optimisation des coûts, avec une rémunération basée uniquement sur ce que tu fais économiser.
Quelles sont, selon toi, les erreurs structurelles les plus fréquentes qui expliquent de tels écarts de coûts dans les projets immobiliers ?
La première erreur est de croire qu’un budget travaux, c’est une histoire de hasard. De chance. De trouver « les bonnes entreprises » qui feront « le bon prix ». Un budget travaux se joue dans toutes les décisions prises depuis l’origine du projet. Chaque décision a un impact sur le coût.
La deuxième, c’est de croire qu’il faut attendre le moment des mises au point techniques, la mise au point du DCE, pour optimiser le projet « techniquement » . Le recours à la technique est un échec de l’architecture. La plus efficace des optimisations techniques, c’est de modifier l’architecture pour ne plus avoir besoin de solution technique. Et ça commence en impliquant les BE techniques dès la phase d’avant-projet. Tout de suite. Mon anecdote la plus caricaturale, c’est un sujet technique de charpente métallique à 1 400 000 euros, sur lequel l’ingénieur étude de prix arrivait à gagner 200 000 euros en modifiant le mode d’assemblage, quand j’ai fait disparaitre totalement cette charpente métallique en tournant les places de parkings de 90°.
La troisième erreur, c’est de croire que tout se vaut en termes de choix architecturaux.
Chaque choix architectural, c’est-à-dire formel, a un impact majeur sur le coût travaux, pour une même surface donnée. Bien plus que le contexte technique et réglementaire, ou les finitions. En fait, plus les finitions ou le contexte technique seront élevés, plus les choix architecturaux auront d’impact sur le coût final. Car on peut fabriquer la même surface avec deux fois plus de façades, de planchers, de toitures, de fondations, de halls, d’ascenseurs, de fenêtres… C’est le principal facteur de dépassement des budgets.
Et avec le bon outil d’estimation, qui tient compte de l’architecture, on sait dire dès l’esquisse quel est le coût des choix architecturaux.
Les agents immobiliers et investisseurs interviennent souvent trop tard dans la réflexion travaux.
Quel rôle un AMO devrait-il jouer, selon toi, en amont d’une acquisition ou d’un repositionnement d’actif ?
L’AMO peut apporter différentes valeurs ajoutées suivant les services qu’il propose, et son expérience. AMO est une fonction générique qui recouvre de nombreuses expertises. Pour ma part, dans le cas d’un projet d’acquisition ou de repositionnement d’actif, j’amène trois visions stratégiques.
La première, c’est l’analyse du potentiel de l’existant. De ses contraintes. De ses risques techniques à identifier, ou identifiés. Sur la base de diagnostics d’experts.
La deuxième, c’est l’aide à la définition des meilleures stratégies architecturales et programmatiques du point de vue couts travaux, et produits de sortie, compte-tenu de ces contraintes et potentiels.
La troisième, c’est la définition du budget travaux.
Avec les contraintes énergétiques, réglementaires et assurantielles, comment éviter que les projets de rénovation ou de construction deviennent des gouffres financiers mal maîtrisés ?
La maîtrise, c’est l’expertise. Pour maîtriser ces sujets, il faut s’entourer d’une équipe d’experts de confiance sur chacun des sujets . Et surtout pas d’un seul expert de tous les sujets… ça n’existe pas ! Leur coût sera bien inférieur à tout ce qu’ils feront gagner, ou éviter de perdre. Bien sûr, le choix de ces experts est déterminant. Il faut que la recherche du meilleur coût soit un objectif collectif partagé.
Si tu devais donner un conseil clé aux professionnels de l’immobilier pour les années à venir, afin de sécuriser leurs marges tout en restant compétitifs, lequel serait-il ?
Maîtriser la conception dès les premiers instants du projet.
Le PDG d’un de mes anciens employeurs promoteur le disait en conclusion de la convention annuelle : La clef de la marge, c’est la conception.
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