Le paysage juridique de la publicité foncière en France connaît une transformation majeure avec l’ordonnance du 19 juin 2024, qui représente une avancée significative en termes de clarté, d’organisation et de modernisation des règles en matière de publicité foncière.
L’une des contributions essentielles de l’ordonnance est la codification des règles de publicité foncière, désormais intégrées au Code civil, remplaçant le décret-loi n° 55-22 du 4 janvier 1955, qui sera abrogé dès l’entrée en vigueur de la réforme. Les nouveaux articles 710-1 à 710-47 du Code civil traitent des règles générales de la publicité foncière, tandis que les articles 2421 à 2449, réécrits, régissent les inscriptions hypothécaires. Cette restructuration vise à améliorer la lisibilité et l’accessibilité des dispositions légales.
Quelques précisions sur la publicité foncière
Désormais, la publicité foncière est définie comme l’opération rendant publics les droits réels portant sur les immeubles, assurant ainsi leur opposabilité aux tiers ou leur information (C. civ. art. 710-1). Cette mission demeure sous la responsabilité du service de publicité foncière (SPF), successeur du conservateur des hypothèques depuis 2013. L’État gère un fichier immobilier répertoriant les extraits des documents publics, reflétant la situation juridique des immeubles (C. civ. art. 710-2).
Effet relatif et exceptions de la publicité foncière
Le principe de l’effet relatif est réaffirmé comme fondamental. Le titulaire du droit réel immobilier mentionné dans le document publié doit être le dernier titulaire de ce droit au fichier immobilier (C. civ. art. 710-5). Le texte intègre également des exceptions à cette règle, telles que les actes confirmatifs ou les annulations d’actes (C. civ. art. 710-11).
Point sur les formalités
Les textes relatifs aux refus et rejets des formalités ont été totalement refondus (C. civ. art. 710-7 à 710-13). Désormais, les causes de refus et de rejet sont clairement définies et regroupées, facilitant ainsi la compréhension et l’application des sanctions. Le rejet est renommé “suspension”, et les sanctions sont unifiées pour la publication d’actes et l’inscription de sûretés. Seuls le refus du dépôt et l’arrêt des opérations peuvent être contestés en justice (C. civ. art. 710-19).
Quid de la consultation du fichier immobilier ?
L’ordonnance simplifie et modernise la consultation du fichier immobilier, s’alignant sur les pratiques dématérialisées actuelles. Les informations délivrées par l’État doivent concerner uniquement les inscriptions en cours ou subsistantes (C. civ. art. 710-17). L’accès des notaires au fichier immobilier est pérennisé, et les commissaires de justice ainsi que les avocats pourront créer leurs propres systèmes de traitement automatisé pour consulter ces données (C. civ. art. 710-18).
Champ d’application de la publicité foncière
Le champ d’application de la publicité foncière est redéfini par une formule générique incluant les actes relatifs aux droits réels immobiliers et leurs effets potentiels (C. civ. art. 710-22). Les baux de plus de 12 ans ne sont plus soumis à publication, sauf s’ils créent un droit réel pour le preneur. Les transmissions de droits réels immobiliers résultant d’une loi doivent désormais être publiées (C. civ. art. 710-25 et 710-26). Les règles relatives à l’exigence d’un acte authentique pour la publication sont clarifiées. Les actes sous signature privée, même homologués par un juge, sont exclus de la publicité foncière (C. civ. art. 710-29). Les décisions judiciaires et les actes reçus par des officiers étrangers peuvent être publiés après dépôt chez un notaire français.
Opposabilité aux tiers
L’opposabilité aux tiers du premier acte publié est renforcée, indépendamment de la bonne foi du premier publiant, sauf en cas de fraude (C. civ. art. 710-37). Cette règle objective vise à simplifier la résolution des conflits entre publications concurrentes.
Inscriptions hypothécaires
La publicité des hypothèques devient facultative, devant être réalisée à la demande du titulaire (C. civ. art. 2421). Les frais d’inscription, avancés par le créancier, sont à la charge du débiteur (C. civ. art. 2427). Le SPF peut inscrire une sûreté sur présentation de bordereaux d’inscription (C. civ. art. 2426), et les mentions en marge sont mieux définies pour éviter des erreurs fréquentes (C. civ. art. 2438).
Mainlevées et radiations
La radiation d’une hypothèque se fera par bordereau, et le consentement du créancier devra être certifié par acte authentique (C. civ. art. 2440). La mainlevée de l’hypothèque rechargeable nécessite le consentement des créanciers rechargés et du constituant de l’hypothèque (C. civ. art. 2441).
Cette réforme vise à moderniser et simplifier le cadre juridique de la publicité foncière en France, tout en renforçant la sécurité juridique et la transparence des transactions immobilières.
