Le droit de préemption, bien qu’étant un outil important pour les collectivités publiques, ne les exonère pas systématiquement du paiement des honoraires d’agence. La jurisprudence est claire : le respect des conditions initiales de la vente, telles qu’elles sont formalisées dans la DIA, est impératif.
Le cadre légal :
L’article L211-5 du Code de l’urbanisme encadre le processus : le propriétaire d’un bien soumis à ce droit peut proposer sa vente à la collectivité, qui dispose alors de deux mois pour se prononcer. En cas d’accord, la vente se concrétise aux conditions initialement proposées.
La position de la jurisprudence :
La jurisprudence a apporté des précisions importantes sur la question des honoraires d’agence dans ce contexte.
Le principe du respect des conditions initiales en matière de droit de préemption est un garant de la sécurité juridique des transactions immobilières. En effet, la Cour de cassation a clairement établi que toute collectivité exerçant son droit de préemption se substitue à l’acquéreur initial et doit donc reprendre à son compte l’ensemble des conditions de la vente telle que présentée dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Cela inclut notamment les honoraires d’agence. Ainsi, si la DIA stipule que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, la collectivité préemptrice devra bien verser ces honoraires à l’agent immobilier, même en l’absence d’un mandat de sa part. Ce principe assure l’équité entre les différents acteurs de la transaction et évite toute situation d’avantage indu pour la collectivité préemptrice.
En résumé :
La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) revêt une importance capitale dans le cadre du droit de préemption. En effet, la présence ou l’absence des honoraires d’agence au sein de ce document déterminera l’obligation de la commune de les verser. Si les honoraires sont explicitement mentionnés dans la DIA, la collectivité publique est tenue de les acquitter à l’agent immobilier, même si elle n’a pas mandaté ce dernier. En revanche, si aucune mention relative aux honoraires n’apparaît dans la DIA, l’agent immobilier se voit privé de tout droit à rémunération vis-à-vis de la commune.
Préemption : Entre le prix proposé par le vendeur et celui retenu par la municipalité, qui décide ?
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une municipalité d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Cependant, des règles spécifiques encadrent cette procédure, notamment en ce qui concerne le prix d’acquisition.
Selon , tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition. En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans ce délai, le propriétaire bénéficie des dispositions de .
L’article L213-8 du Code de l’urbanisme dispose que si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration. Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente de son bien sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, il dépose une nouvelle déclaration préalable mentionnée à l’article L. 213-2.
La jurisprudence a confirmé que le propriétaire peut retirer son bien de la vente si le titulaire du droit de préemption propose un prix inférieur à celui demandé. Par exemple, dans une affaire jugée par la Cour d’appel de Lyon, il a été établi que la condition de purge du droit de préemption était levée lorsque la commune avait renoncé à préempter le bien au prix proposé par le vendeur ().
En conclusion, si la municipalité souhaite acheter le bien à un prix inférieur à celui demandé par le vendeur, ce dernier est en droit de refuser cette offre et de retirer le bien de la vente.
Mots clés : Droit de préemption, Commission d’agence, Agent immobilier, Rémunération, Immobilier, Vente immobilière, Commune, Préemption urbaine, Jurisprudence, DIA (Déclaration d’intention d’aliéner)
