Actualisé le 31 octobre 2026
Avant de proposer une vente en l’état futur d’achèvement à un acheteur soumis au code de la commande publique, deux analyses doivent être distinguées : la qualification du contrat au regard des travaux demandés, puis le régime applicable à l’opération. La dénomination « VEFA » ne permet pas, à elle seule, de résoudre ces questions.
Ce que change le texte entré en vigueur en mai 2026
Depuis le 28 mai 2026, le 1° b) de l’article L.2512-5 vise une acquisition ou une location portant sur une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire. Son application exige aussi que les travaux nécessaires au besoin de l’acheteur ne puissent être exécutés par un autre opérateur que celui réalisant la partie principale, qu’aucune solution raisonnable de remplacement n’existe et que la concurrence n’ait pas été artificiellement restreinte. Au-dessus des seuils européens concernés, les articles L.2183-1 et L.2184-1 restent applicables. Ce dispositif ciblé ne dispense donc pas d’examiner chaque condition. Source : article L.2512-5, version en vigueur depuis le 28 mai 2026.
La qualification de marché de travaux reste une question distincte
L’article L.1111-2 comprend dans les marchés de travaux la réalisation d’un ouvrage répondant aux exigences d’un acheteur qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception. Il faut examiner la réalité du programme et les exigences contractuelles, au-delà du nom donné à l’acte. Source : article L.1111-2.
Dans son arrêt du 22 avril 2021, la CJUE distingue l’influence sur la structure du bâtiment des demandes ordinaires d’un locataire. Les aménagements intérieurs peuvent compter s’ils présentent une ampleur ou une spécificité particulière. L’usage d’options prévues dans un projet antérieur ne suffit pas, à lui seul, à établir une influence déterminante. La chronologie des plans et des demandes est donc une pièce utile du dossier. Source : CJUE, C-537/19, notamment points 53 et 71.
Le Conseil d’État a repris cette analyse le 3 avril 2024 dans une affaire de bail en l’état futur d’achèvement destiné à un centre hospitalier. La conception et les aménagements répondaient à des besoins thérapeutiques spécifiques. Le juge a également examiné les modalités de paiement après requalification. Cette décision concerne un BEFA et les règles applicables à ce contrat ancien : elle ne permet pas de conclure automatiquement qu’une VEFA actuelle serait interdite ou annulée. Source : Conseil d’État, n°472476, points 3 à 8.
Préparer le dossier : six contrôles concrets
La méthode suivante prépare l’analyse juridique du montage ; elle ne remplace pas cette analyse.
- Projet initial : réunir les plans datés et distinguer ce qui existait avant la négociation des modifications demandées.
- Exigences de l’acheteur : identifier les changements de structure et les aménagements spécifiques dans le programme et les comptes rendus.
- Part de l’immeuble concernée : documenter les surfaces et leur mode de calcul, sans se contenter d’une appréciation commerciale.
- Indissociabilité : faire établir une note technique sur les interfaces entre la partie acquise et le reste du bâtiment.
- Solutions de remplacement : conserver les options examinées, leurs limites et les raisons de leur rejet.
- Paiement : rapprocher le projet d’acte, les annexes financières et l’échéancier de la qualification retenue.
Cas pratique fictif : le local municipal dans un programme mixte
Un promoteur présente un ensemble composé de logements et d’un futur local destiné à une commune. Avant les discussions, le local figure déjà sur les plans. La commune demande ensuite des modifications. Le négociateur classe les versions de plans, relève chaque demande et identifie qui l’a formulée. Il fait établir une note sur les interfaces entre le local et le bâtiment, ainsi qu’un relevé des solutions alternatives examinées.
Ce classement ne démontre pas que le montage relève du dispositif de 2026. Il permet au service juridique et au conseil de l’acheteur de travailler sur des pièces précises. Si la surface change, si de nouveaux travaux sont imposés ou si l’échéancier est remanié, le dossier doit être réexaminé avant signature.
Avant de présenter une offre ferme
- Identifier l’acheteur et les règles qui lui sont applicables.
- Conserver les versions successives du programme et des plans.
- Faire établir une analyse écrite de qualification et du régime retenu.
- Confronter cette analyse au projet d’acte, à ses annexes et à son financement.
- Prévoir une nouvelle revue si le projet évolue pendant la négociation.
Sources consultées le 30 octobre 2026 ; actualisation éditoriale du 31 octobre 2026. Les décisions citées doivent être replacées dans leur contexte et articulées avec le texte applicable à l’opération.
