Budget 2027 : ce que le projet pourrait réellement changer pour l’immobilier
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Parmi les mesures concernant directement l’immobilier, l’article 7 prévoit une nouvelle étape dans la réforme du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP).
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Cette réforme est importante car elle ne vise pas seulement Airbnb : la location meublée classique de longue durée est également concernée. Les meublés de tourisme seraient toutefois soumis à un plafond encore plus strict.
Pour les investisseurs, la question n’est donc plus seulement « combien vais-je payer d’impôt ? », mais aussi : le meublé reste-t-il plus intéressant que la location nue, faut-il conserver le bien, faut-il réaliser des travaux et quelle sera la rentabilité après fiscalité ?
Analyse réalisée à partir du projet de loi de finances n° 3210 déposé le 1er octobre 2026. Le texte peut être amendé avant son adoption définitive.
Les 5 changements immobiliers à retenir
Le projet plafonne l’amortissement déductible des locaux d’habitation exploités en LMNP à 2,5 %, avec un plafond supplémentaire de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Pour un meublé de tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 %, avec un maximum de 5 000 € par an et par foyer fiscal.
Les amortissements non déduits constitués avant 2027 ne disparaîtraient pas immédiatement. Leur utilisation resterait possible jusqu’au 31 décembre 2036, mais avec une limitation annuelle.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, l’amortissement qui ne pourrait pas être utilisé du fait des limitations prévues par le texte ne serait plus reportable sur les exercices suivants.
LMNP : ce qui changerait concrètement en 2027
Jusqu’à présent, l’un des grands intérêts du régime réel LMNP réside dans la possibilité d’amortir comptablement le logement, sous réserve des règles fiscales applicables. Dans de nombreux dossiers, cet amortissement permet de réduire fortement le bénéfice BIC imposable.
Le PLF 2027 ne supprime pas le LMNP et ne supprime pas non plus l’amortissement. Il prévoit en revanche de limiter la vitesse et le montant de l’amortissement susceptible d’être déduit.
| Situation | Projet 2027 | Impact potentiel |
|---|---|---|
| LMNP longue durée | 2,5 % maximum et 7 000 €/an/foyer | Certains bailleurs pourraient constater un bénéfice imposable plus rapidement qu’auparavant. |
| Meublé de tourisme | 1,5 % maximum et 5 000 €/an/foyer | Impact potentiellement plus important sur les locations saisonnières. |
| Amortissements non utilisés avant 2027 | Utilisation possible jusqu’en 2036 dans la limite prévue par le texte. | Le stock antérieur n’est pas supprimé brutalement mais son utilisation est ralentie. |
| Amortissements non utilisables à partir de 2027 | Pas de report sur les exercices suivants | Une fraction de la capacité d’amortissement peut être définitivement perdue fiscalement. |
Exemple : un appartement meublé avec 240 000 € de base amortissable
Prenons volontairement un exemple simplifié avec une base amortissable de 240 000 €. Il ne s’agit pas du prix global du logement : dans un dossier réel, la valeur du terrain et les différents composants doivent être traités selon les règles comptables applicables.
Location meublée classique
Avec le plafond proposé de 2,5 %, le montant correspondant serait :
240 000 € × 2,5 % = 6 000 € par an.
Le plafond global de 7 000 € n’est donc pas atteint dans cet exemple.
Meublé touristique
Avec un taux limité à 1,5 % :
240 000 € × 1,5 % = 3 600 € par an.
La différence entre les deux usages serait donc de 2 400 € de capacité annuelle d’amortissement sur cette base théorique.
Cela ne signifie pas automatiquement 2 400 € d’impôt supplémentaire. L’effet fiscal réel dépend notamment du bénéfice BIC avant amortissement, des autres charges, de la situation du foyer et du régime social applicable.
Airbnb et locations saisonnières : pourquoi l’impact peut être plus fort
Le texte distingue explicitement le meublé de tourisme du meublé classique. Le taux proposé tombe à 1,5 %, contre 2,5 % pour les autres LMNP, et le plafond annuel passe de 7 000 € à 5 000 € par foyer fiscal.
Il s’agit donc d’un signal fiscal particulièrement important pour les propriétaires exploitant leurs logements en location touristique.
Dans les marchés où le différentiel de loyers entre location saisonnière et location à l’année est faible, la fiscalité pourrait peser davantage dans l’arbitrage entre les deux stratégies.
Les LMNP déjà créés sont-ils concernés ?
C’est l’un des points les plus importants du projet. Le dispositif n’est pas présenté comme réservé aux logements achetés après 2027. Les nouvelles règles d’amortissement sont rédigées pour les exercices concernés, ce qui signifie que les LMNP existants sont eux aussi susceptibles d’être concernés à compter de l’entrée en vigueur de la réforme.
En revanche, le projet organise spécifiquement le sort du stock d’amortissements constitué avant le 1er janvier 2027.
Pourquoi la fin du report peut être très importante
C’est probablement l’un des aspects les plus techniques mais aussi les plus structurants du projet.
À compter de 2027, lorsque l’amortissement ne peut pas être déduit en raison des nouvelles règles, la fraction non déduite ne pourrait plus être conservée pour réduire un bénéfice fiscal futur.
Cela change la logique économique d’un investissement : il ne suffit plus nécessairement de constater comptablement un amortissement pour espérer l’utiliser ultérieurement.
Quel impact sur les travaux ?
Il faut être particulièrement précis sur ce sujet : le PLF 2027 ne dit pas que tous les travaux deviennent non déductibles.
La conséquence dépend de la nature comptable de la dépense. Certaines dépenses peuvent constituer des charges alors que d’autres dépenses sont immobilisées et amorties.
Pour les dépenses qui viennent augmenter une base amortissable, la limitation de l’amortissement peut rendre la récupération fiscale de l’investissement plus lente ou partiellement inutilisable.
Exemple
Un investisseur achète un logement nécessitant d’importants travaux. Si une partie de ces dépenses doit être immobilisée plutôt que immédiatement passée en charges, l’intérêt fiscal de ces travaux dépendra désormais davantage du plafond annuel d’amortissement disponible.
Avant de renoncer à des travaux ou de modifier un projet, il faudra donc faire qualifier chaque dépense par l’expert-comptable : charge immédiatement déductible ou immobilisation amortissable.
Location nue contre LMNP : le rapport de force pourrait changer
C’est clairement l’un des objectifs annoncés du Gouvernement. La loi de finances pour 2026 a mis en place le dispositif dit « Jeanbrun », destiné à favoriser certains investissements en location nue de longue durée.
Selon l’exposé des motifs du PLF 2027, ce dispositif peut permettre, sous conditions, un amortissement compris entre 3 % et 5,5 %, avec un plafond allant jusqu’à 12 000 € par an et par foyer fiscal.
En parallèle, le Gouvernement propose désormais de limiter le LMNP classique à 2,5 % / 7 000 € et le meublé touristique à 1,5 % / 5 000 €.
| Type d’exploitation | Amortissement indiqué dans le PLF | Lecture économique |
|---|---|---|
| LMNP classique | 2,5 % – plafond 7 000 € | Avantage fiscal réduit par rapport à la situation antérieure de certains dossiers. |
| Meublé touristique | 1,5 % – plafond 5 000 € | Régime volontairement plus contraint. |
| Location nue – dispositif Jeanbrun | 3 % à 5,5 % – jusqu’à 12 000 € sous conditions | Le différentiel fiscal avec le meublé peut se réduire ou s’inverser selon le dossier. |
Il ne faut toutefois pas comparer les taux isolément : les conditions d’accès, les loyers, les charges, la durée de location, la vacance, le mobilier et la fiscalité à la revente doivent également être intégrés.
Impact possible sur le prix des logements investisseurs
La fiscalité n’est qu’un déterminant parmi d’autres du prix immobilier. Mais lorsque la rentabilité nette d’un investissement diminue, un investisseur peut chercher à compenser cette diminution par :
- un prix d’achat inférieur ;
- un loyer plus élevé lorsque le marché et la réglementation le permettent ;
- une négociation plus forte sur les biens nécessitant des travaux ;
- un changement de stratégie entre location nue, meublée et touristique ;
- ou une réorientation vers un autre type d’investissement.
Les petites surfaces, studios et appartements traditionnellement achetés par des investisseurs peuvent donc être particulièrement sensibles à ces arbitrages.
Peut-on assister à davantage de ventes de LMNP ?
Certains propriétaires pourraient effectivement reconsidérer la conservation de leur bien. Mais vendre uniquement en réaction au PLF serait prématuré.
Une décision de vente doit intégrer :
- la plus-value immobilière ;
- les amortissements déjà pratiqués ;
- la durée de détention ;
- le capital restant dû ;
- le rendement locatif réel ;
- le coût d’une nouvelle acquisition ;
- et la fiscalité de l’investissement de remplacement.
Depuis la réforme entrée en vigueur en 2025, les amortissements déduits peuvent par ailleurs avoir une incidence sur le calcul de la plus-value LMNP dans les situations visées par la loi. La fiscalité de la détention et celle de la sortie doivent donc être analysées ensemble.
Le PTZ serait renforcé pour certaines jeunes familles
L’article 7 ne concerne pas uniquement le LMNP. Le Gouvernement propose également une mesure en faveur des ménages ayant un enfant à naître ou un enfant de moins de trois ans.
Sous réserve notamment des conditions de ressources, ces ménages pourraient bénéficier d’une dérogation permettant de mobiliser le PTZ dans les conditions prévues par le texte, une fois par bénéficiaire.
Pour les professionnels de la transaction, cela signifie qu’un dossier qui semblait ne pas pouvoir mobiliser un nouveau PTZ devra être réexaminé lorsque la composition familiale correspond aux critères.
APL : gel proposé en 2027
L’article 74 prévoit de ne pas appliquer en 2027 la revalorisation habituelle des paramètres des aides personnelles au logement, sauf décision contraire prise par décret.
Il ne s’agit donc pas d’une suppression des APL, mais d’un gel des paramètres de revalorisation.
Si les loyers et les dépenses des ménages continuent parallèlement d’augmenter, cela peut réduire en termes réels la capacité financière de certains locataires.
Étudiants : une réforme pouvant modifier certains dossiers locatifs
L’article 78 prévoit à compter du 1er septembre 2027 une règle concernant certains étudiants rattachés à des foyers fiscaux disposant de revenus supérieurs au seuil prévu par le texte.
Dans les situations concernées, l’étudiant ne pourrait pas cumuler l’aide au logement avec certains avantages fiscaux dont bénéficie sa famille. Il faudra donc comparer les deux options au niveau du foyer.
Dans les villes universitaires, cette évolution peut avoir des effets sur le budget logement de certains étudiants et doit être anticipée par les bailleurs et professionnels de la gestion locative.
Quels professionnels de l’immobilier sont directement concernés ?
| Professionnel | Conséquence pratique |
|---|---|
| Agent immobilier transaction | Davantage de simulations de rentabilité avant acquisition et davantage d’arbitrages de propriétaires investisseurs. |
| Gestionnaire locatif | Opportunité de récupérer des biens actuellement exploités en location saisonnière. |
| Conseiller en investissement | Nécessité de comparer location nue, LMNP classique et meublé touristique après fiscalité. |
| Expert-comptable | Recalcul des plans d’amortissement, du stock antérieur et des projections 2027. |
| Administrateur de biens | Évolution potentielle de l’offre locative longue durée et accompagnement des bailleurs. |
| Professionnel spécialisé étudiant | Vigilance sur l’évolution des APL et le nouveau dispositif concernant certains foyers. |
Ce que nous conseillons aux propriétaires LMNP avant 2027
- Demander le tableau des amortissements à l’expert-comptable.
- Identifier séparément les amortissements déjà déduits et ceux encore en report.
- Calculer le bénéfice BIC avant amortissement sur les trois dernières années.
- Faire une simulation 2027 avec le plafond de 2,5 % et 7 000 €.
- Pour un meublé touristique, refaire la simulation avec 1,5 % et 5 000 €.
- Vérifier la nature comptable des travaux envisagés.
- Comparer avec une exploitation en location nue de longue durée.
- Simuler également la fiscalité d’une éventuelle revente.
- Ne pas prendre de décision irréversible avant de connaître le texte définitivement adopté.
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| Profil | Impact potentiel | Point à vérifier |
|---|---|---|
| LMNP longue durée | Réduction possible de l’amortissement fiscal annuel | Base amortissable et plafond de 7 000 € |
| Airbnb / meublé touristique | Restriction plus importante | 1,5 % et plafond de 5 000 € |
| LMNP avec gros stock d’amortissements | Utilisation du stock ralentie | Montant utilisable avant fin 2036 |
| Investisseur avec travaux | Effet variable selon leur qualification comptable | Charges ou immobilisations |
| Investisseur hésitant entre nu et meublé | Comparaison fiscale profondément renouvelée | Rentabilité nette après fiscalité |
| Famille avec jeune enfant | Possibilité supplémentaire concernant le PTZ | Conditions de ressources et d’éligibilité |
| Étudiant rattaché à un foyer concerné | Arbitrage APL / avantage fiscal familial | Application prévue au 1er septembre 2027 |
Une question sur le LMNP, la fiscalité ou la réglementation immobilière ?
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Que deviennent mes amortissements ? Dois-je conserver, vendre ou changer de régime ?
Quelles formations et combien d’heures pour renouveler ma carte professionnelle ?
Bail, travaux, location, DPE : quelles règles s’appliquent à mon dossier ?
Quels justificatifs demander et que faire lorsqu’un doute apparaît ?
Les questions présentant un intérêt général peuvent faire l’objet d’une réponse pédagogique publiée sur MaFormationImmo afin d’aider d’autres professionnels et investisseurs confrontés à la même situation.
Le budget 2027 va encore évoluer
Le texte vient seulement d’être déposé et les débats parlementaires peuvent modifier plusieurs de ces mesures.
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Sources officielles
- Projet de loi de finances pour 2027 n° 3210, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026.
- Article 7 : PTZ, location longue durée et réforme de l’amortissement LMNP.
- Article 74 : évolution des aides personnelles au logement.
- Article 78 : aides au logement des étudiants et avantages fiscaux du foyer familial.
Consulter le projet de loi de finances 2027 sur le site de l’Assemblée nationale
Dernière mise à jour : 1er octobre 2026. Le présent article est une analyse pédagogique d’un projet de loi susceptible d’être modifié au cours des débats parlementaires. Pour toute décision fiscale ou patrimoniale individuelle, rapprochez-vous d’un expert-comptable, d’un notaire ou d’un conseil compétent.
