VEFA : double qualité du vendeur
et délai de 10 ans
pour agir contre les constructeurs
Le vendeur en VEFA, réputé constructeur vis-à-vis des acquéreurs, conserve également la qualité de maître de l’ouvrage face aux autres intervenants. Son action récursoire en garantie décennale se prescrit par 10 ans à compter de la réception — pas par 5 ans à compter de l’assignation. Une règle à intégrer absolument dans la gestion de tout programme immobilier neuf.
VEFA : le piège de la prescription décennale pour le vendeur-constructeur
Un vendeur condamné qui découvre trop tard que son recours est prescrit
Une société fait construire un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Après la réception, une expertise est ordonnée et le vendeur est condamné à payer une provision aux acquéreurs. Il tente alors d’appeler en garantie le bureau d’études et le contrôleur technique intervenus sur le chantier.
Le vendeur soutient que son recours relèverait de la prescription de droit commun de 5 ans à compter de l’assignation délivrée par les acquéreurs — et non de la garantie décennale de 10 ans à compter de la réception. La cour d’appel et la Cour de cassation rejettent cet argument.
VEFA : le double statut du vendeur et la règle des 10 ans
La Cour de cassation clarifie définitivement le régime de prescription du recours récursoire en VEFA
Le vendeur d’un immeuble à construire, en sa qualité de réputé constructeur à l’égard du maître de l’ouvrage (C. civ. art. 1792-1), est tenu à leur égard de la garantie décennale. Il ne perd pas pour autant sa qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des locateurs d’ouvrage auxquels il a confié la conception et la réalisation des travaux.
Il peut, à ce titre, exercer l’action en réparation des désordres apparus après réception, lorsque celle-ci présente pour lui un intérêt direct et certain — ce qui est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de l’immeuble.
Ses recours contre les constructeurs se prescrivent donc par 10 ans à compter de la réception (C. civ. art. 1792-4-3), et non par 5 ans à compter de l’assignation des acquéreurs.
VEFA : comprendre le double statut juridique du vendeur-constructeur
Une dualité de qualités qui implique une double vigilance dans la gestion des délais
L’arrêt du 7 mai 2026 illustre une règle fondamentale du droit de la construction en VEFA : le vendeur occupe simultanément deux positions juridiques distinctes et non exclusives l’une de l’autre.
VEFA : les arrêts qui consolident la règle des 10 ans
-
Cass. 3e civ. 17-1-1996 n° 94-12.231 P — Faculté sans clause expresseMême si le vendeur ne se réserve pas expressément l’action en garantie dans le contrat de vente, il ne perd pas la faculté de l’exercer si elle présente pour lui un intérêt direct et certain.
-
Cass. 3e civ. 20-4-1982 n° 81-10.026 — Condamnation = intérêt direct et certainLe fait d’avoir été condamné à réparer les vices de l’immeuble vendu constitue un intérêt direct et certain justifiant l’exercice du recours récursoire par le vendeur.
-
Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 19-22.376 FS-PBI — Délai de 10 ans impératifL’action récursoire du vendeur doit impérativement être introduite dans les 10 ans de la réception. Cet arrêt de 2020, confirmé en 2026, ne laisse aucune ambiguïté.
-
Cass. 3e civ. 15-2-1989 n° 87-14.713 — L’action de l’acquéreur ne prolonge pas le délaiL’action introduite par l’acquéreur dans le délai de 10 ans n’a pas pour effet de rendre recevable l’action intentée, après l’expiration de ce délai, par le vendeur contre les constructeurs.
-
Cass. 3e civ. 21-11-2012 n° 11-19.778 FS-D — Assignation tardive de l’acquéreur ? prolongationMême si l’action de l’acquéreur intervient juste avant l’expiration du délai (9e ou 10e année), laissant très peu de temps au vendeur, aucune prolongation n’est accordée.
Décision commentée : Cass. 3e civ. 7-5-2026 n° 24-15.726 — Légifrance
Accédez à notre catalogue de formation pour renforcer vos connaissances — Formation ALUR
VEFA, SCI, Bail commercial, Prospection immobilière, Gestion de patrimoine immobilier, Gestion locative, Les contrôles URSSAF, DGCCRF… Accédez à notre catalogue complet de formations pour agents immobiliers. Éligibles loi ALUR.
VEFA : double qualité du vendeur et délai de 10 ans pour agir contre les constructeurs
Basé sur Cass. 3e civ. 7-5-2026 n° 24-15.726 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
maformationimmo.fr · Formations ALUR agents immobiliers
