Alexandre Fenoyer
Marchand de biens · Fondateur de Tendance Immo
De l’artisanat du bâtiment au métier de marchand de biens : un parcours de terrain, spécialisé dans la rénovation lourde et la division d’immeubles, là où la vraie marge se cache dans les travaux maîtrisés.
Du bâtiment au métier de marchand de biens
Mon parcours est atypique dans le monde du marchand de biens, et c’est précisément ce qui fait ma différence aujourd’hui. J’ai toujours travaillé dans le bâtiment, d’abord comme artisan plombier chauffagiste spécialisé dans la rénovation énergétique. J’ai appris à lire un bâtiment de l’intérieur — la charpente, la plomberie, la plâtrerie, l’électricité, la maçonnerie, les structures.
Ensuite j’ai travaillé comme commercial en rénovation énergétique, ce qui m’a appris à comprendre les aides d’État, à vendre, à identifier les leviers de valorisation énergétique d’un bien.
En 2003 — bien avant de me lancer comme MDB — j’ai acheté une ruine de 300 m² pour 16 000 € avec mon épouse pour en faire notre résidence principale. Pas de YouTube, pas de formation. On a tout appris seuls pendant 10 ans de travaux.
En 2021, j’ai officiellement créé ma société de marchand de biens. Au début, nous faisions tout nous-mêmes. Maintenant, nous déléguons tous les travaux sauf les finitions. Depuis, des immeubles de centre-ville que nous rénovons et divisons — et bientôt un château de 1842 aux portes de Bordeaux, en cours d’acquisition.
Pourquoi la rénovation lourde et la division
Par conviction et par avantage concurrentiel. La plupart des MDB fuient la grosse rénovation : trop de risques, trop de compétences techniques requises, trop d’inconnues. C’est exactement pour ça que les meilleures opportunités s’y trouvent, là où les autres ne vont pas.
« Quand je visite un immeuble, je ne vois pas seulement ce qu’il est : je vois ce qu’il peut devenir. »
Mon background artisan me donne une compétence que les MDB classiques n’ont pas : je sais lire un bâtiment. J’identifie comment optimiser les surfaces, les points forts et les points faibles.
Un immeuble de 200 m². Le marché voyait 3 appartements de 70 m². En déplaçant l’escalier et en créant des ouvertures calculées dans des murs porteurs, on a fait 5 logements.
La division multiplie les acheteurs potentiels et les marges. C’est la stratégie la plus rentable en MDB — à condition d’avoir l’expertise technique pour la mener. Il y a aussi une autre réalité du marché : les acheteurs ont de plus en plus peur des travaux. Investisseurs comme primo-accédants recherchent le bien clés en main, plus facilement finçable car sans aléas de chantier, de devis et de planning qui dérapent.
Les critères pour repérer une opération à fort potentiel
Je me pose systématiquement ces questions sur chaque bien que je visite :
- Depuis combien de temps ce bien est-il à la vente ? Un bien en vente depuis des mois, que personne ne veut, sera facilement négociable — et vous apportez en plus une solution au vendeur.
- Le bien est-il optimisable au niveau des surfaces ? Créer plus de logements que les autres, c’est optimiser sa marge. Sur une opération dans les Landes, tout le monde voyait 8 à 10 logements. Nous en avons vu 14 en optimisant les espaces et les parties communes.
- Quel est le ratio prix/m² réellement exploitable ? Beaucoup disent que le prix au m² ne veut rien dire. Pourtant, si vous achetez trop cher, vous vous coupez des investisseurs qui cherchent une rentabilité.
Les erreurs les plus fréquentes
J’en vois 5 systématiquement :
1. Sous-estimer les travaux
L’erreur n°1. Les débutants se fient aux devis d’artisans sans avoir l’œil pour détecter ce qui est oublié, sous-évalué ou surestimé. Sur une grosse rénovation, j’ajoute toujours 15 à 20 % de marge de sécurité.
2. Acheter trop tôt
Un vendeur qui vient de mettre son bien sur le marché n’est pas prêt à négocier. Les meilleures affaires sont sur les biens qui traînent depuis 6 à 12 mois : la marge de négociation peut atteindre 20 à 30 %.
3. Croire au mythe du off-market
Le off-market, c’est souvent un bien présenté en avant-première avant que le vendeur soit confronté au marché : il n’est pas mûr, pas prêt à négocier. Les vraies opportunités sont les biens morts que tout le monde ignore.
4. Négliger la dimension juridique
Vendre avec une grosse marge sans travaux significatifs expose à un risque réel de rescision pour lésion ou pour dol. La marge créée par les travaux est la seule marge inattaquable.
5. Voir les contraintes comme des problèmes
Un escalier mal placé, une géométrie impossible, un bâtiment que personne ne veut toucher : c’est exactement là que se trouvent les meilleures marges, pour ceux qui savent les résoudre.
Pour se lancer et vivre de l’investissement
« Construisez votre compétence avant de chercher votre capital. Le capital suit la compétence — jamais l’inverse. »
Tout le monde cherche comment financer sa première opération. Personne ne se demande d’abord s’il sait vraiment analyser un bien, chiffrer des travaux, identifier le potentiel réel d’une division.
Commencez par comprendre le bâtiment. Visitez des dizaines de biens. Apprenez à lire une charpente, à évaluer un plancher, à détecter ce que l’annonce ne montre pas. Faites-vous accompagner par quelqu’un qui l’a vraiment fait — pas quelqu’un qui enseigne la théorie.
Sur nos 3 dernières opérations, nous avons maintenu une marge nette de 41 % avant impôt, quelle que soit la taille — du studio de 29 m² au château de 1200 m². Ce n’est pas de la chance : c’est une méthode construite sur 20 ans de terrain.
Un audit de projet avec Alexandre Fenoyer
Pour ceux qui veulent être accompagnés concrètement : des audits de projet en visio où il analyse votre bien, vos plans et vos devis pour vous dire ce qu’il ferait à votre place. Une heure de terrain, pas de la théorie.
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Les Pros de l’Immo — Alexandre Fenoyer, Tendance Immo
*Marge nette avant impôt communiquée par l’interviewé sur ses 3 dernières opérations · Interview à visée témoignage.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et ne constituent pas un conseil en investissement.
