(Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.579, publié au bulletin)
La Cour de cassation vient de rendre un arrêt important pour la pratique des mandats immobiliers. Un rappel utile pour tous les professionnels de l’immobilier : un vice purement formel ne suffit pas toujours à faire tomber un mandat, mais le droit à commission n’est pas illimité.
Les faits
En 2016, la société Bellecôte Immobilier reçoit deux mandats de recherche de la part du groupe Lavorel pour l’acquisition d’un hôtel et d’un chalet.
En 2018, les sociétés Lavorel acquièrent ces biens… mais après expiration des mandats. L’agent réclame ses commissions.
L’argument des mandants
- Nullité des mandats : l’oubli de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle rendrait les mandats nuls.
- Pas de droit à commission : les acquisitions ayant eu lieu bien après l’expiration des mandats et des clauses de non-traité, l’agent ne pouvait plus être rémunéré.
La décision de la Cour
- Sur la validité du mandat :
L’absence de la mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’entraîne pas la nullité, si l’agent justifie qu’il détenait bien une carte pro valide au moment du mandat.
Bonne nouvelle pour les agents : un simple oubli formel ne suffit pas à annuler le mandat. - Sur la commission :
La Cour censure la décision de la cour d’appel : elle rappelle que le droit à commission s’arrête lorsque les délais prévus par le mandat sont dépassés.
Mauvaise nouvelle pour l’agent : on ne peut pas réclamer une commission plusieurs années après la fin du mandat et de la clause de protection.
Pourquoi c’est important ?
- Sécurité juridique : les mandats ne sont pas annulés pour de simples omissions administratives.
- Protection du mandant : le droit à commission est strictement limité dans le temps.
- Équilibre : la décision illustre la volonté de protéger à la fois les professionnels et leurs clients.
Ce qu’il faut retenir pour les pros
Vérifiez toujours que vos mandats mentionnent numéro + lieu de délivrance de la carte pro.
Ne comptez pas sur un droit à commission au-delà des délais de protection.
Soyez transparents avec vos clients : la confiance est la clé d’une relation durable.
En clair : cet arrêt rappelle que les agents immobiliers doivent être rigoureux dans la forme comme dans le fond, mais que la Cour de cassation protège aussi la valeur de leur travail lorsqu’ils respectent leurs obligations.
