(Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-21.203)
La question de la prescription en droit immobilier et en assurance est centrale : à partir de quand commence à courir le délai pour agir ? La Cour de cassation vient d’apporter une précision importante dans un arrêt du 11 septembre 2025.
Cet article vulgarisé vous explique simplement les faits, la décision et ses conséquences pratiques pour les agents immobiliers, assureurs et investisseurs.
C’est quoi la prescription en droit immobilier ?
En droit français, la prescription désigne le délai au-delà duquel il n’est plus possible d’agir en justice.
Pour les actions personnelles et mobilières, ce délai est de 5 ans (article 2224 du Code civil).
Le problème, c’est de savoir quand ce délai commence à courir. Est-ce au jour du dommage ? À l’expertise ? À l’assignation ? C’est précisément ce que tranche l’arrêt du 11 septembre 2025.
Les faits de l’affaire
- Une SCI achète un immeuble qui présente des désordres.
- Elle agit contre l’agent immobilier, assuré chez Axa France IARD.
- L’agent est condamné à indemniser la SCI.
- Axa, qui a payé pour son assuré, veut se retourner contre le gérant de la société venderesse (M. W) pour récupérer une partie des sommes.
Problème : l’action d’Axa est jugée prescrite par la cour d’appel de Rennes.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt de Rennes :
- Le délai de prescription de l’action récursoire ne commence pas à la date du rapport d’expertise (2014).
- Il commence à la date de l’assignation en responsabilité de l’assuré par la victime (2015).
Résultat : l’action d’Axa n’était pas prescrite.
Pourquoi c’est important ?
Cet arrêt sécurise les professionnels de l’immobilier et de l’assurance :
- Les assureurs : ils ont désormais la certitude que leur action récursoire commence au moment où leur assuré est mis en cause, et pas avant.
- Les agents immobiliers : ils ne risquent pas de perdre leurs recours trop vite, notamment dans les dossiers où une expertise est faite plusieurs années avant une assignation.
- Les investisseurs et acheteurs : ils bénéficient d’une meilleure protection puisque la chaîne des responsabilités est clarifiée.
Questions fréquentes (FAQ)
Que dit l’article 2224 du Code civil ?
Il fixe la prescription des actions personnelles et mobilières à 5 ans, à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.
C’est quoi une action récursoire ?
C’est l’action par laquelle une personne condamnée (ou son assureur) se retourne contre un autre responsable pour partager la charge financière.
Que change cet arrêt pour les agents immobiliers ?
Il leur donne plus de temps pour se retourner contre d’autres responsables : le délai court à partir de l’assignation, pas d’une expertise technique.
Conclusion
Cet arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-21.203) apporte une clarification bienvenue :
la prescription de l’action récursoire court à partir de l’assignation par le tiers victime, et non à partir d’un rapport d’expertise.
Une décision qui renforce la sécurité juridique des agents immobiliers, de leurs assureurs et de leurs partenaires.
Mots-clés SEO :
Prescription immobilière, action récursoire, délai de prescription 5 ans, agent immobilier responsabilité, assurance AXA, Cour de cassation 2025, jurisprudence immobilière, contentieux immobilier.
