Quelle sanction pour un agent immobilier qui surestime un bien à vendre ?

    Formation loi ALUR

    Quelle sanction pour un agent immobilier qui surestime un bien à vendre ?

    28/04/2021 Maxime Compte 97 Aucun commentaire

    Que risque un agent immobilier qui surévalue un bien à vendre ? C’est à cette question qu’à répondu la Cour d’appel de Rouen le 25 mars 2021.

     

    Les faits à l’origine de ce litige :

    La Cour a estimé qu’un agent immobilier qui était mandaté pour vendre une maison d’habitation, a manqué non seulement à son devoir de loyauté mais aussi à son obligation d’information et de conseil en évaluant le bien en cause à 400.000 euros alors que les mandants n’ont pu finalement le vendre qu’au prix de 242.000 euros. De surcroît, la vente n’a pu avoir lieu que 25 mois plus tard, et les clients avaient acquis un autre bien par l’entremise de cet agent immobilier, pour un prix de 309.000 euros.

    Dans ces conditions, le montant de l’évaluation constituait un élément déterminant pour motiver les clients puisqu’ils avaient financé leur nouvelle acquisition par l’intermédiaire d’un prêt-relais qu’ils devaient rembourser avec le fruit de leur vente. La justice a estimé que l’agent immobilier n’avait fourni aucun élément chiffré à l’appui de son estimation et a gonflé son montant pour convaincre ses clients d’acheter rapidement le bien qu’il avait à vendre et ainsi lui permettre de toucher sa commission.

     

    Les préjudices qui en découlent :

    La Cour d’appel a ici estimé qu’il fallait indemniser les clients de l’agent immobilier pour la perte de chance d’acquérir un bien immobilier à de meilleures conditions (notamment en renonçant à faire appel à un professionnel) à hauteur de 22.000 euros. Aux yeux de la Cour, l’agent en cause ne fournit aucun élément chiffré à l’appui de son estimation et ne justifie pas avoir procédé à des visites. Par conséquent, il a surévalué l’immeuble pour convaincre ses clients d’acheter rapidement et percevoir une commission.

    La perte de confiance résultant d’un tel comportement les a également conduits à multiplier les démarches auprès d’autres professionnels pour parvenir à la vente de leur bien, éléments constitutifs d’un préjudice moral évalué à 5.000 euros par la cour.

    C’est donc un montant total de 33.511 euros qui est mis à la charge de l’agent immobilier, à titre de dommages et intérêts.

    Cour d’appel, Rouen, Chambre civile et commerciale, 25 Mars 2021 n°19/01978

    Nos conseils en matière d’évaluation immobilière :

    Afin de garantir au mieux le déroulement d’une évaluation immobilière, il convient de bien cadrer la mission : la compréhension de la demande du client doit être la plus claire possible.

    Pour ce faire, à la suite de la prise de contact, vous transmettrez à votre client un devis ou un contrat de mission permettant de définir le périmètre de l’expertise immobilière, du délai, du format de rendu.

    Après que le client ait accepté votre devis d’expertise, vous irez visiter le bien à estimer, celle-ci doit se faire de la manière la plus complète (véritablement du sol au plafond !). A partir des documents communiqués, vous validerez également les surfaces.

    Enfin, un rapport d’expertise sera rédigé dans le respect de la charte de l’expertise immobilière. Il sera simple ou détaillé, toujours selon, le souhait de votre client.

    Un rapport d’expertise doit répondre à une structure et à une logique, bien définies. En effet, il doit faire l’objet de chapitres, de paragraphes, qui permettent aux lecteurs novices de comprendre et de suivre le raisonnement qui a permis d’aboutir à la valeur vénale retenue par l’expert. Un rapport d’expertise présente : la mission, la désignation, la situation géographique, la situation urbanistique, la situation juridique, la situation locative, la description, les surfaces, l’appréciation du bien et du marché, les méthodes utilisées et les références.

    Le rapport est complété par un certain nombre d’annexes selon la mission et le type de bien : références de valeurs locatives, cadastre, note d’urbanisme, règlement de zone, plan de situation, photos…

    Toute information figurant dans un rapport d’évaluation doit être justifiée et justifiable.

    Quoiqu’il en soit, votre raisonnement et la détermination de la méthode d’évaluation doit être la plus adaptée au contexte, mais elle doit également se faire en fonction des projections pouvant être appliquées à l’immeuble.

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