Face à un marché du neuf en tension et à des décisions d’investissement de plus en plus risquées, la data s’impose comme le nouvel allié stratégique des acteurs de l’immobilier.
Avec Lycaon Data, Stéphane Daumillare et son équipe ont développé une approche économétrique inédite permettant de mesurer la capacité d’absorption réelle du marché, arrondissement par arrondissement, à partir de plus de 50 variables croisées.
Une méthode scientifique qui bouleverse les habitudes d’un secteur encore très attaché à l’intuition, et qui ouvre la voie à un pilotage plus rationnel, plus sûr et plus rentable des opérations.
Dans cet entretien, le CEO de Lycaon Data revient sur cette révolution silencieuse : comment la donnée redéfinit les territoires, guide les promoteurs, et pourrait bientôt éclairer les politiques publiques d’aménagement.
1. Pour la première fois, vous mesurez la capacité d’absorption du marché marseillais à partir de modèles économétriques.
Comment cette approche transforme-t-elle la manière de décider où et quoi construire ?
Cette approche permet de parfaitement déterminer combien de logements (et à quel prix) sont en adéquation avec la demande actuelle en tenant compte de plus de 50 variables géographiques, socio-démographiques, mais aussi des critères liés aux biens recherchés (la demande) et ceux déjà sur le marché (l’offre). Il s’agit d’une méthode à la croisée des chemins entre mathématiques et économie du logement, avec des fondements scientifiques aussi solides qu’innovants. Pour un promoteur, c’est un outil de décision stratégique et différenciant lui permettant de se focaliser sur ses points forts grâce à une externalisation des calculs complexes d’analyse de marché de haute précision.
2 Vous évoquez un “marché piloté par la donnée et non par l’intuition”.
Quelles résistances culturelles ou méthodologiques rencontrez-vous encore face à cette révolution de la data dans l’immobilier ?
Le secteur de l’immobilier a été, pendant des décennies, celui de tous les possibles et le théâtre de multiples réussites. Néanmoins, le contexte actuel bien plus complexe et moins clément que par le passé augmente drastiquement les risques auxquels s’exposent les promoteurs, agents, marchands de biens et investisseurs. En ce sens, la mise à disposition de données et de modélisations de haute-précision devient essentielle pour performer, mais est loin d’être un automatisme. En sus de nos études, il y a également un véritable travail de démocratisation de ces data et méthodologies à appliquer, mais qui de toutes façons finiront par devenir évidentes au regard des avantages et de la plus-value qu’elles apportent. Lorsque nous présentons notre solution à un client, nous appuyons sur le fait que nos données et calculs répondent avant tout à des questions qu’ils se posent légitimement, ce qui dérisque le projet et l’expose à moins d’intuition, qui elle peut être biaisée par de multiples facteurs (dont la réussite passée dans un contexte différent).
3 Selon votre étude, plus de 10 600 logements neufs pourraient être vendus immédiatement à Marseille.
Quels enseignements majeurs en tirez-vous pour les promoteurs et investisseurs ?
Cela démontre que de multiples marchés sont sous-exploités, mais aussi que les territoires sont très inégaux. Cette étude insiste sur le fait que quelques arrondissements phagocytent cette demande immédiate, là où d’autres sont quasiment impraticables pour les promoteurs. Il y a donc une nécessité, pour eux, à se focaliser sur les zones à forte valeur ajoutée et à mobiliser leurs outils de prospections là où les logements peuvent et doivent être construits en raison d’un écart important entre offre et demande. À l’heure de la crise du logement neuf, la clef de la réussite passe par l’allocation des ressources dans les programmes les plus “bankables” et liquides, et donc par l’exploitation de segment de marchés en déficit d’offre.
4 On parle beaucoup de data, mais rarement de sa fiabilité.
Comment garantissez-vous la qualité, la mise à jour et la contextualisation des données utilisées dans vos modèles Lycaon Data ?
Nos modèles sont issus d’un travail de R&D qui mobilise des spécialistes de la data et de l’économétrie, avec de multiples tests dont du back-testing, et le maintien dynamique de bases de données aussi profondes que denses. Il s’agit donc de fournir aux professionnels des données d’une précision unique, qui sont ensuite intégrées à des systèmes de calculs générés pour le secteur de l’immobilier, ce qui ne laisse plus de place au doute ou à l’erreur. Combinées à l’expertise du professionnel et à ses compétence, ces données constituent alors un véritable levier de performance.
5 Enfin, à moyen terme, pensez-vous que les décideurs publics pourraient eux aussi s’appuyer sur ces indicateurs pour planifier l’urbanisme et réduire les tensions locales ?
C’est déjà en partie le cas, mais encore trop peu. En toute logique, les décideurs publics devraient aussi se diriger vers une utilisation systématique de ces données pour ne pas se retrouver en inadéquation totale avec les acteurs privés du secteur et les particuliers. À l’image de ce qui a pu être constaté par le passé, la data de haute précision doit d’abord s’imposer au sein des structures qui en ont le plus besoin (pour des raisons de rentabilité et d’efficacité) pour gagner en visibilité ; les décideurs publics suivront naturellement.
Lien : https://lycaon-data.com/
Lien article provence : https://www.laprovence.com/article/region/69490384291729/immobilier-a-marseille-ou-se-concentre-la-demande-de-logements-neufs
