Un arrêt de la Cour de cassation d’avril 2025 rappelle que filmer un lieu privé partagé, même sans diffusion, peut constituer une atteinte grave à la vie privée. Ce qu’il faut savoir en immobilier sur les limites de la vidéosurveillance entre voisins.
La surveillance vidéo de lieux privés communément utilisés par des voisins peut constituer une atteinte grave à la vie privée et entraîner des sanctions. Un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 10 avril 2025, n° 23-19.702) rappelle avec force les limites à ne pas franchir.
Le contexte : mur, caméra… et litige entre voisins
Un propriétaire décide de construire un mur en limite de propriété et y installe une caméra de vidéosurveillance.
Problème : le dispositif est orienté vers un chemin privé emprunté par le voisinage, et donc visible par tous ceux qui y circulent.
Les voisins s’estiment lésés : non seulement ils dénoncent un empiètement sur leur terrain, mais ils s’opposent également à la captation d’images sur ce chemin de passage. Ils saisissent la justice pour demander la démolition du mur et le retrait de la caméra.
Que décide la Cour d’appel ?
La cour d’appel rejette la demande des voisins concernant la caméra. Elle considère que les requérants n’apportent pas la preuve d’une atteinte à la vie privée, ni d’un trouble anormal de voisinage, malgré la surveillance du chemin.
Quid de la décision finale de la Cour de cassation ?
La Haute Juridiction casse la décision de la cour d’appel.
Elle rappelle que l’article 9 du Code civil garantit à chacun le respect de sa vie privée, et que la captation d’images dans un espace non public, même à usage partagé, constitue une atteinte manifeste à ce droit.
Le trouble est qualifié d’”manifestement illicite”.
En conséquence, les juges auraient dû ordonner, en référé, les mesures nécessaires pour faire cesser cette situation : ici, le retrait de la caméra.
Que dit la loi ?
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Article 9 du Code civil : “Chacun a droit au respect de sa vie privée.”
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Le droit à l’image est un prolongement de ce droit, même dans un espace privé partagé.
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La captation d’une image (même sans diffusion ou enregistrement) est en soi une atteinte si elle n’est pas justifiée ou proportionnée.
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La Cour européenne des droits de l’homme (CEDH) admet que la surveillance domestique peut être légitime… mais seulement si elle ne vise pas un lieu privé ou ne porte pas atteinte à des tiers.
Ce qu’un agent immobilier doit retenir :
En tant que professionnel de l’immobilier, vous êtes souvent confrontés à des questions de vidéosurveillance, de limites de propriété ou de copropriété. Voici les enseignements pratiques à retenir :
- Vidéosurveillance et parties communes ou privées partagées : vigilance accrue !
Même s’il s’agit d’un espace privé (ex : chemin d’accès partagé), la surveillance ne peut être justifiée que si elle respecte la vie privée d’autrui. - Informez vos clients des limites légales : les propriétaires ne peuvent pas surveiller un espace emprunté régulièrement par des tiers sans porter atteinte à leur droit à l’image.
- Un trouble anormal de voisinage peut exister sans bruit ni nuisance physique : ici, c’est la captation d’image qui constitue une gêne manifeste.
- En cas de litige, les juges peuvent intervenir rapidement en référé pour faire cesser une atteinte manifeste.
