Un bail commercial est définit par le Code de commerce de manière indirecte. Il s’agit d’une location d’un immeuble dans lequel “un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce“.
La loi fixe des règles concernant la fixation du loyer. Par principe et comme pour les baux du marché libre non réglementé, la fixation est libre. Cependant, plusieurs règles vont venir potentiellement influer sur cette liberté.
La révision du loyer et l’indexation dans un bail commercial : le rôle de l’agent immobilier
La révision du loyer est une clause courante dans les baux commerciaux, permettant d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution de différents indices économiques. L’agent immobilier, en tant qu’intermédiaire entre le bailleur et le locataire, joue un rôle important dans cette procédure.
Les différents types de révision du loyer
Il existe plusieurs types de révision du loyer :
- Révision légale triennale: En l’absence de clause spécifique dans le bail, le loyer peut être révisé tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux.
- Révision annuelle: Le bail peut prévoir une révision annuelle du loyer, indexée sur un indice déterminé (par exemple, l’indice des prix à la consommation).
- Clause d’échelle mobile: Cette clause permet de réviser le loyer à intervalles réguliers en fonction de l’évolution d’un indice de référence.
Le rôle de l’agent immobilier dans la révision du loyer
- Information des parties: L’agent immobilier doit informer le bailleur et le locataire des modalités de révision du loyer prévues dans le bail.
- Calcul du nouveau loyer: Il doit être en mesure de calculer le nouveau loyer en appliquant les modalités prévues dans le bail et en utilisant les indices de référence appropriés.
- Notification des parties: L’agent immobilier doit notifier au bailleur et au locataire le nouveau montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement.
- Gestion des litiges: En cas de désaccord entre les parties sur le montant du loyer révisé, l’agent immobilier peut être amené à jouer un rôle de médiateur.
Les enjeux de la révision du loyer pour l’agent immobilier
La révision du loyer est un enjeu important pour l’agent immobilier car elle peut avoir un impact sur la satisfaction des parties et sur la pérennité de la relation locative. Un calcul erroné ou une mauvaise communication peuvent entraîner des litiges et nuire à la réputation de l’agent immobilier.
Conseils pour l’agent immobilier
- Maîtriser la réglementation: L’agent immobilier doit connaître parfaitement la réglementation applicable aux baux commerciaux, notamment en matière de révision des loyers.
- Utiliser des outils de calcul: Il est recommandé d’utiliser des logiciels spécialisés pour calculer les nouveaux loyers et éviter les erreurs de calcul.
- Conserver une trace écrite: Il est important de conserver une trace écrite de toutes les démarches entreprises dans le cadre de la révision du loyer.
- Faire appel à un expert-comptable: En cas de difficulté, l’agent immobilier peut faire appel à un expert-comptable pour vérifier les calculs et obtenir des conseils juridiques.
Comment se fixe le loyer dans le cadre d’un bail commercial ?
Au moment de la fixation du bail, les parties doivent avoir convenu dans le contrat écrit un montant annuel (courant en pratique). Des exceptions peuvent être observées selon les usages comme le précise l’article R.145-10 du Code de commerce, il s’agit notamment des baux visant des activités spécifiques comme les hôtels, les théâtres, cinémas,…) Pour ces baux là, le loyer est fixé en fonction des méthodes constatées en pratique pour ce type d’activité ou éventuellement vis-à-vis du vis du “voisinage” et pour des locaux équivalents (notamment les locaux à usage exclusif de bureaux).
Au moment de l’entrée dans les lieux les parties auront s sûrement convenu de préciser les modalités de révisions par l’emploi d’un indice : l’ILC pour indice des loyers commerciaux. Au contrat devra également être précisés les dates de prise d’effet de la révision et ses modalités de constatation effective. La loi précise les conditions de révision de loyer par ce biais et par un autre également. L’ILC comme pour l’indice des loyers à la consommation dans le cadre d’un bail d’habitation permet de limiter les majorations trop fortes du coût d’usage du terrain et/ou local. Il existe également des cas où cette protection ne peut s’appliquer.
Comment fonctionne la révision du loyer ?
Dans un premier temps, il nous faut comprendre les deux articles suivants :
L.145-38 du Code de commerce : ”
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
[…] “La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”
L;145-39 du Code de commerce :
“[…] par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire”
La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.” De ces articles, nous comprenons que la variation de loyer est limitée par l’indice (ILC ou ILAT) ou par l’effet de la loi si la révision est prévue par une clause dite “d’échelle mobile”.
La demande est faite par LRAR ou acte extrajudiciaire et doit rappeler un formalisme minimum à peine de nullité de la demande en révision.
Le régime de la révision du loyer d’un bail qui a été renouvelé est-il identique ?
La révision du loyer est régie par d’autres règles à partir du moment où le bail est renouvelé, soit qu’il sera amené à avoir une durée supérieur à 9 années.
A l’inverse de la révision du loyer du bail initial, les règles légales de révision du loyer d’un bail renouvelé ne sont pas d’ordre public. (voir L.145-15 du Code de commerce).
On en revient au principe de l’article L.145-33 : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.”
En pratique, les parties vont négocier le tarif du bail renouvelé, l’objectif du bailleur étant d’obtenir un déplafonnement et celui du locataire de le préserver. Ainsi, chaque partie détenant un droit à congé (bailleur) précisant un renouvellement (locataire), va donc faire valoir son droit et préciser sa volonté concernant le prix du loyer.
Ainsi et en cas de contentieux naissant, la loi précise que le litige sur ce point sera réglé devant le “président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace” (R.145-23 du Code de commerce). La constitution d’avocat étant obligatoire.
Ce contentieux est assez courant en jurisprudence. Pour un exemple récent, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a pu exposer dans un arrêt du 25 janvier 2023 n°21-21.943 que si l’un des éléments suivants mentionné à l’article L.145-34 du Code de commerce :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
ou un clause du contrat relative à la durée du bail”
vient modifier justifier le déplafonnement du loyer, cette considération n’est pas de l’office du juge de 1ère instance et d’appel qui est sollicité d’une action en fixation du loyer litigieux, il ne peut donc juger ET préciser un échéancier par l’application du dernier alinéa de l’article L.145-34, il ne peut que juger au fond les règles applicables à la fixation du loyer (modalités uniquement).
